普洛斯: 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年度评估报告

                     房地产估价报告 估 价 报 告 编 号 ：JLL-SH2025房估字第 0088 号 估 价 项 目 名 称 ：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（代码 估 价 委 托 人 ：中金基金管理有限公司 房 地 产 估 价 机 构 ：仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司 注 册 房 地 产 估 价 师 ：韩   彦（注册号：3120180049）                  吴慧兰（注册号：3120100030） 估 价 报 告 出 具 日 期 ：2025 年 03 月 26 日                       致估价委托人函 中金基金管理有限公司： 承蒙委托，我司遵照国家有关法律法规和技术标准对估价对象房地产进行评估。估价人员根据估价目的， 遵循估价原则，按照估价程序，对估价对象全面分析、测算、判断。现将估价报告的要点内容致函如下： 估价目的：对评估对象进行跟踪评估，提供其在价值时点的市场价值，按照《公开募集基础设施证券投 资基金指引（试行）》          《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 6 号 ——年度报告》等的要求出具符合 REITs 适用法规要求的基金存续期年度评估报告，为估价委托人已 发行的基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）业务提供价值参考。 估价对象 1：北京市顺义区顺畅大道 15 号、16 号【普洛斯北京空港物流园】仓储物流用途房地产。估 价对象建筑面积合计为 130,539.69 平方米，房屋规划用途为库房、办公及配套用房，土地使用权面积 合计为 211,377.40 平方米，土地用途为工业、仓储。房屋所有权人为北京普洛斯空港物流发展有限公 司，单独所有。 估价对象 2：北京市通州区兴光二街 2 号【普洛斯通州光机电物流园】仓储物流用途房地产。估价对象 建筑面积合计为 45,597.37 平方米，房屋规划用途为定制用房，土地使用权面积为 47,930.63 平方米， 土地用途为工业用地。房屋所有权人为北京普洛斯空港物流发展有限公司，单独所有。 估价对象 3：广东省广州经济技术开发区保盈西路 12 号、5 号【普洛斯广州保税物流园】仓储物流用 途房地产。估价对象建筑面积合计为 44,200.85 平方米，房屋规划用途为仓库及配套用房，土地使用权 面积合计为 67,498.00 平方米，土地用途为工矿仓储用地。权利人为普洛斯(广州)保税仓储有限公司， 单独所有。 估价对象 4：广东省广州市增城区荔新九路 1 号【普洛斯增城物流园】仓储物流用途房地产。估价对象 建筑面积合计为 109,093.39 平方米，房屋规划用途为仓库、办公及配套用房，土地使用权面积为 估价对象 5：广东省佛山市顺德区顺昌路 19 号、26 号【普洛斯顺德物流园】仓储物流用途房地产。估 价对象建筑面积合计为 105,008.25 平方米，房屋规划用途为工业，土地使用权面积合计为 193,743.29 平方米，土地用途为工矿仓储用地/工业、仓储用地。权利人为佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司， 单独所有。 估价对象 6：江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路 68、75 号【苏州望亭普洛斯物流园】仓储物流用途房 地产。估价对象建筑面积合计为 92,148.19 平方米，房屋规划用途为仓储及非居住，土地使用权面积为 估价对象 7：江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路 1 号、丁家浜路 7 号【普洛斯淀山湖物流园】仓储物 流用途房地产。估价对象建筑面积合计为 178,401.15 平方米，房屋规划用途为仓库及配套用房，土地 使用权面积合计为 322,299.70 平方米，土地用途为工业（仓储）用地。房屋所有权人为昆山普淀仓储 有限公司，单独所有。 估价对象 8：山东省青岛市前湾保税港区月湾路 5 号、7 号、8 号【普洛斯青岛前湾港国际物流园】仓 储物流用途房地产。估价对象建筑面积合计为 120,756.01 平方米，房屋规划用途为仓储及配套用房， 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                          1                                                                       目        录 附件1、《房地产估价委托函》复印件 附件2、估价对象位置示意图 附件3、估价对象现状照片 附件4、估价委托人营业执照复印件 附件5、产权人营业执照复印件 附件6、估价对象权属证明文件 附件7、专业帮助情况和相关专业意见 附件8、房地产估价机构营业执照和备案证书复印件 附件9、注册房地产估价师估价资格证书复印件 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                                                                                      4                         估价师声明 我们郑重声明： 一、 我们在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 二、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到 本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 三、 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利 害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 四、 我们依照《中华人民共和国资产评估法》、                      《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)、《房地产估价 基本术语标准》（GB/T 50899-2013）、《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》（中房学〔2015〕     《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》                          （证监会公告〔2020〕54 号、证监会公告〔2023〕     、《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》 （发改投资〔2021〕958 号）、国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 项目常态化发行的通知（发改投资〔2024〕1014 号）                            、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基 金（REITs）业务办法（试行）》、                  《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第           《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 6 号 ——年度报告》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                             1                   估价假设和限制条件 一、 估价假设条件 (一) 一般假设 提供的有关情况和资料的真实性，本次评估以估价委托人向本公司提供的有关情况和资料是真实、完整、 有效的为假设前提。若资料失实或有所隐匿，本报告不能成立，本公司也不承担任何法律责任。 况，并未进行结构测量和设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏或其他缺陷，已对房屋安全、环 境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的 专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 和建设过程中所涉及的各种法律、法规和批复文件齐全，并可持续使用。 设估价对象产权清晰无纠纷，评估结果未考虑上述状况的影响。 和《不动产权证书》记载的建筑面积大体相当。评估时我们以权属证明复印件所记载数据与信息为准进 行相关说明和测算。 价。 象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行 交易的金额。它依据了如下假设： （1）交易双方是自愿地进行交易的--一个自愿出售者和一个自愿购买者； （2）交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化； （3）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象； （4）交易双方掌握必要的市场信息； （5）交易双方有较充裕的时间进行交易； （6）不存在买者因特殊兴趣而给予追加出价。 (二) 未定事项假设 本次估价无未定事项假设。 (三) 背离事实假设 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                      2 日，价值时点与完成实地查勘日期不一致，本次估价假定估价对象在价值时点的房地产状况与实地查勘 日的房地产状况相似，且未发生可影响价值的重大变化。 (四) 不相一致假设 载房屋所有权人如下表：               物业名称                              产权人 估价对象 1：普洛斯北京空港物流园                 北京普洛斯空港物流发展有限公司 估价对象 2：普洛斯通州光机电物流园                北京普洛斯空港物流发展有限公司 估价对象 3：普洛斯广州保税物流园                 普洛斯(广州)保税仓储有限公司 估价对象 4：普洛斯增城物流园                   广州普洛斯仓储设施管理有限公司 估价对象 5：普洛斯顺德物流园                   佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司 估价对象 6：苏州望亭普洛斯物流园                 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 估价对象 7：普洛斯淀山湖物流园                  昆山普淀仓储有限公司 估价对象 8：普洛斯青岛前湾港国际物流园              普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司 估价对象 9：普洛斯江门鹤山物流园                 鹤山普洛斯物流园有限公司 估价对象 10：普洛斯（重庆）城市配送物流中心           重庆普南仓储服务有限公司 本次评估以产权人知悉并同意本次评估行为为假设前提。 通州光机电物流园项目以外，其他各目标基础设施资产的实际用途与其规划用途及/或其权证所载用途 相符。普洛斯通州光机电物流园项目对应的《国有土地使用证》记载土地用途为工业，但考虑到该项目 的历史建设背景及相关业态要求，北京市规自委通州分局已书面确认项目符合促进城市功能合理复合 化发展、推进存量空间的精细化提升等要求，并同意普洛斯通州光机电物流园项目参与申报基础设施 REITs 试点；目前项目已取得北京市规自委通州分局核发的相关规划手续，且完成竣工验收备案并已取 得房屋所有权证等相关产权证书。综合上述，经基金管理人、计划管理人及法律顾问适当核查，认为普 洛斯通州光机电物流园项目实际用于物流仓储用途的，不违反中国法律及相关规划主管部门对该项目 的规划监管要求。 根据《房地产估价规范》要求，当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，政府或其 有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价。 综上，本次按照实际用途进行估价，特此提醒报告使用者注意。 (五) 依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 二、 估价限制条件 (一) 本次估价结果是反映估价对象在本报告目的下的市场价值参考，仅供估价委托人在本次估价目的下 使用，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要调整甚至重新估价。 (二) 本估价报告仅在如下情况下才能被依赖使用： 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                       3 (三) 估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其 他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象权利人将来可能承担违约责任的影响，以 及特殊交易方式等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。 (四) 本次估价结果为房地产市场价值，包含估价对象（分摊）国有土地使用权价值、房屋结构、安装、 装修工程价值，不包含可移动的设施、设备等价值，且未考虑快速变现等处分方式带来的影响。 (五) 本估价报告自出具之日起壹年内有效。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变 化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。 (六) 本报告中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地讨论问题，不能作为测量成果用作他用， 也不允许把它们与本报告分开来单独使用。本报告不可作为任何形式的产权证明文件。 (七) 未经本估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文 件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                      4                            估价结果报告 一、 估价委托人 估价委托人：中金基金管理有限公司 住    所：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸写字楼 2 座 26 层 05 室 法定代表人：李金泽 二、 房地产估价机构 机构名称：仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司 法定代表人：李萍萍 单位地址：北京市朝阳区建国路乙 118 号 8 层 01A/01B/01C/01D/02A 资质级别：壹级 证书编号：建房估备字2015020 号 三、 估价目的 对评估对象进行跟踪评估，提供其在价值时点的市场价值，按照《公开募集基础设施证券投资基金指引 （试行）    》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 6 号——年度报 告》等的要求出具符合 REITs 适用法规要求的基金存续期年度评估报告，为估价委托人已发行的基础 设施领域不动产投资信托基金（REITs）业务提供价值参考。 四、 估价对象 估价对象1：北京市顺义区顺畅大道15号、16号【普洛斯北京空港物流园】仓储物流项目 (一) 估价对象 1 位置                 估价对象 1：普洛斯北京空港物流园 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                           5 (二) 估价对象 1 范围                             图       目标物业现状                 建筑外观                                   建筑外观 估价对象 1 为北京市顺义区顺畅大道 15 号、16 号【普洛斯北京空港物流园】仓储物流房地产。估价对 象分为一期及二期，包括 2 幢双层仓库、3 幢单层仓库和 1 幢办公楼，建筑面积合计为 130,539.69 平 方米，房屋规划用途为库房、办公及配套用房；土地使用权面积合计为 211,377.40 平方米，土地用途 为工业、仓储。房屋所有权人为北京普洛斯空港物流发展有限公司，单独所有。 估价对象 1 面积构成及用途等明细如下表：                             房屋总        建筑面积        可租赁面积                 建成        估价对象         建筑结构                                        现状用途                              层数       （平方米）        （平方米）                 年份  普洛斯北京空港物流园 B1 库       钢        2     26,053.87    24,257.59    高标仓库    2007 年  普洛斯北京空港物流园 B2 库       钢        2     25,857.25    25,681.75    高标仓库    2009 年  普洛斯北京空港物流园 B3 库       钢        1     24,535.65    24,341.95    高标仓库    2008 年  普洛斯北京空港物流园 B4 库       钢        1     24,836.19    24,514.76    高标仓库    2012 年  普洛斯北京空港物流园 B5 库       钢        1                  24,963.47    高标仓库    2011 年 普洛斯北京空港物流园 B6 办公楼      钢混       2                   4,301.00     办公     2011 年         合计                            130,539.69   128,060.52 估价对象 1 范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修，不 包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 (二)估价对象权益状况 根据估价委托人提供的《国有土地使用证》记载，估价对象 1 土地权益状况见下表：     土地使用证证号         京顺国用（2005 出）第 0134 号              京顺国用（2008 出）第 00004 号     土地使用权人          北京普洛斯空港物流发展有限公司                  北京普洛斯空港物流发展有限公司        座落        顺义区北京空港物流基地顺畅大道 15 号                   顺义区北京空港物流基地内                             ——                                  ——        地号                             ——                                  ——        图号     地类（用途）                  工业                                  仓储 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                    6     使用权类型                    出让                                     出让     终止日期                2054 年 8 月 18 日                      2057 年 10 月 30 日 使用权面积（平方米）                 107,834.60                            103,542.80   独用面积（平方米）                107,834.60                            103,542.80   分摊面积（平方米）                  ——                                     ——      记事                      ——                                     ——     登记机关           北京市顺义区国土资源和房屋管理局                          北京市国土资源局     登记日期                2005 年 6 月 16 日                      2008 年 1 月 21 日 根据估价委托人提供的《房屋所有权证》记载，估价对象 1 房屋权益状况见下表：        房屋所有权证号                               X 京房权证顺涉外字第 204881 号           房屋所有权人                             北京普洛斯空港物流发展有限公司             房屋座落                        顺义区顺畅大道 15 号 1 号，2 号，3 号，7 号，8 号           丘（地）号                                        ——              产别                                      涉外房产             房屋状况                                   详见房屋登记表       建筑面积（平方米）                                      26,053.87             填发单位                                北京市顺义区建设委员会             填发日期                                  2008 年 4 月 24 日    房屋所有权证号          X 京房权证顺字第 220658 号                  X 京房权证顺字第 219779 号    房屋所有权人          北京普洛斯空港物流发展有限公司                    北京普洛斯空港物流发展有限公司     共有情况                   单独所有                                   单独所有     房屋座落           顺义区顺畅大道 15 号 4 幢等 2 幢                 顺义区顺畅大道 15 号 5 幢     登记时间               2009 年 8 月 18 日                       2009 年 8 月 3 日     房屋性质                     ——                                     ——     规划用途                 库房、休息室                             办公、厂房、雨棚     房屋状况                详见房屋登记表                                     1   建筑面积（平方米）               25,857.25                              24,535.65      地号                      ——                                     ——   土地使用权取得方式              有偿（出让）                                  有偿（出让）    土地使用年限                    ——                                     ——      附记                      ——                                     ——     填发单位             北京市顺义区建设委员会                         北京市顺义区建设委员会    房屋所有权证号          X 京房权证顺字第 285013 号                  X 京房权证顺字第 273969 号    房屋所有权人          北京普洛斯空港物流发展有限公司                    北京普洛斯空港物流发展有限公司     共有情况                   单独所有                                   单独所有     房屋座落           顺义区顺畅大道 16 号 4 幢等 3 幢             顺义区顺畅大道 16 号院 1 幢等 3 幢     登记时间               2012 年 12 月 28 日                     2012 年 5 月 17 日 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                           7       房屋性质                      ——                           ——       规划用途               库房、办公、门卫室、水泵房              办公、库房、库房、门卫       房屋状况                  详见房屋登记表                       详见房屋登记表    建筑面积（平方米）                  24,836.19                    29,256.73          地号                     ——                           ——    土地使用权取得方式                 有偿（出让）                       有偿（出让）      土地使用年限                     ——                           ——          附记                     ——                           ——       填发单位                 北京市顺义区建设委员会              北京市顺义区建设委员会 房屋登记表(X 京房权证顺涉外字第 204881 号)：    幢号          房屋总层数                 结构   建筑面积（平方米）                     用途 房屋登记表(X 京房权证顺字第 220658 号)：    幢号          房屋总层数                 结构   建筑面积（平方米）                     用途 房屋登记表(X 京房权证顺字第 219779 号)：    幢号          房屋总层数                 结构   建筑面积（平方米）                     用途 *根据产证附记记载，该物业为周转库，根据估价师实地查勘，该物业实际用途为物流仓储用房。 房屋登记表(X 京房权证顺字第 285013 号)：    幢号          部位及房号                 结构   建筑面积（平方米）                     用途 房屋登记表(X 京房权证顺字第 273969 号)： 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                          8      幢号                部位及房号                    结构        建筑面积（平方米）               用途 根据估价委托人提供的《项目情况说明》，截至价值时点，估价对象 1 出租率为 89.70%，估价对象 1 不 存在抵押及其他优先受偿权。 除此之外，未发现估价对象 1 有其他他项权利。 根据估价委托人提供的资料及估价人员查询，估价对象 1 不属于依法公告列入征收、征用范围，也不属 于依法查封、采取财产保全措施或者受其他形式限制。估价人员未发现估价对象 1 有所有权不明确或者 归属有争议的情况。估价对象 1 属于法律、行政法规规定可以抵押或者作为出资、转让的财产。 (三)估价对象 1 实物状况           名称                                          【普洛斯北京空港物流园】           使用权证号                     京顺国用（2005 出）第 0134 号、京顺国用（2008 出）第 00004 号          面积（平方米）                        一期土地：107,834.60 平方米；二期土地：103,542.80 平方米            四至                            东临顺达路，西临顺驰路，南临物流园六街，北临顺于路            形状                                            较规则多边形 况           地形地势                                           地势较平坦 描 述         地质条件                                 地基承载力及稳定性较好，适合作为建设用地。           土壤状况                                           土壤未受污染                            宗地外已达“七通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热、通气），宗地红线内场地平      基础设施完备程度                                                        整且地上已建成房屋。           开发程度                                   宗地上已开发建设，建有多栋建筑物。                建筑面积        可租赁面积          建筑     名称                                                       设施设备及装修状况描述                (平方米)       （平方米）          结构                                                  防火等级：丙二类；净高：一层 9 米/二层 7 米；  B1 仓库         26,053.87    24,257.59      钢     地面荷载：一层 3.0 吨/平方米，二层 2.0 吨/平方米；                                                  消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；                                                  附属设施：配备 1.3 米高单面升降式装卸平台、6 米宽雨棚、共 16  B2 仓库         25,857.25    25,681.75      钢     部电梯，其中 8 部承重 3 吨，8 部承重 5 吨；B1、B2 库北侧改造                                                  为阴凉库。                                                  防火等级：丙二类；净高：9 米；  B3 仓库         24,535.65    24,341.95      钢                                                  地面荷载：3.0 吨/平方米；  B4 仓库         24,836.19    24,514.76      钢     消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；                                                  附属设施：配备 1.3 米高双面及三面装卸平台、6 米宽雨棚；其中  B5 仓库         29,256.73    24,963.47      钢     B3、B4 库部分改造为冷库及阴凉库。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                                  9             建筑面积        可租赁面积          建筑   名称                                                    设施设备及装修状况描述             (平方米)       （平方米）          结构  B6 办公楼                  4,301.00      钢混   办公楼   合计       130,539.69   128,060.52      -                     - 根据估价委托人提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象 1 于价值时点主体结构完好，外观无明 显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 估价对象 1 实际土地开发程度已达到宗地内外“七通”。估价对象 1 建筑物整体规划及设计合理，能够满 足经营使用需要，已达到仓储物流用房经营使用的基本条件。 (四)估价对象 1 区位状况                                      北京市顺义区顺畅大道 15 号、16 号  位置            座落                                                 方位   顺义区西部                                        【普洛斯北京空港物流园】  状况           与重要场所(设施)距离                             南距离首都机场约 5 公里。              道路状况                      临顺畅大道，属于交通主干道，车流量较大，道路状况较好。  交通       出入可利用交通工具           周边有顺 27 路、顺 43 路、顺 59 路等多路公交车设点经过，公共交通便捷度较好  状况         交通管制情况                                周边无车辆及通行时间限制             停车方便程度                                设有地上停车位，停车方便              自然环境                                    自然环境一般  环境              人文环境                                    人文环境一般  状况                景观                                     无特殊景观              基础设施                      “七通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热、通气）                              教育：光爱学校、南法信中心小学、国家广播电视总局研修学院；  外部                              金融：中国银行、中国农业银行、顺义银座村镇银行；  配套                              医疗：北京市顺义区空港医院、南法信镇卫生院；  设施         公共服务设施                              休闲：花博会主题公园；  状况                              其他：地铁 15 号线南法信站；                              各项公共服务设施齐全。 估价对象 1 位于北京市空港物流基地范围内，靠近南六环路、机场北线高速、京沈路等，交通通达性较 好；区域内物流园区众多，物流企业聚集度高，周边主要的物流园区有：顺丰物流园、安博物流、宝供 物流等，物流仓储业氛围良好，估价对象 1 区位状况良好。 估价对象2：北京市通州区兴光二街2号【普洛斯通州光机电物流园】仓储物流项目 (一) 估价对象 2 位置 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                    10                            估价对象 2：普洛斯通州光机电物流园 (二)估价对象 2 范围                               图   目标物业现状                建筑外观                                   建筑外观 估价对象 2 为北京市通州区兴光二街 2 号【普洛斯通州光机电物流园】仓储物流用途房地产；估价对象 建筑面积合计为 45,597.37 平方米，房屋规划用途为定制用房；土地使用权面积为 47,930.63 平方米， 土地用途为工业用地。房屋所有权人为北京普洛斯空港物流发展有限公司，单独所有。估价对象 2 面积 构成及用途等明细如下表：                                         建筑面积        可租赁面积               建成       估价对象            建筑结构    房屋总层数                             现状用途                                         （平方米）       （平方米）               年份  普洛斯通州光机电物流园 B1 幢      钢      1、夹层、-1               15,773.00   定制用房   2008 年  普洛斯通州光机电物流园 B2 幢      钢          1     45,597.37   12,779.02   定制用房   2008 年  普洛斯通州光机电物流园 B3 幢      钢          1                 11,978.14   定制用房   2008 年        合计                               45,597.37   40,530.16 估价对象 2 范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修，不 包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                  11 (三)估价对象权益状况 根据估价委托人提供的《国有土地使用证》记载，估价对象 2 土地权益状况见下表：       土地使用权证号               京通国用（2010 出）第 011 号       土地使用权人               北京普洛斯空港物流发展有限公司            座落            通州区光机电一体化产业基地兴光二街 2 号            地号                 121235300033000000            图号                    II-4-2-26（1）       地类（用途）                       工业用地        取得价格                            -        使用权类型                         出让        终止日期                     2056 年 3 月 23 日        使用权面积                    47,930.63 平方米        独用面积                     47,930.63 平方米        分摊面积                            -        登记机关                     北京市国土资源局        登记日期                     2010 年 3 月 2 日 根据估价委托人提供的《房屋所有权证》记载，估价对象 2 房屋权益状况见下表：       房屋所有权证号               X 京房权证通字第 1000734 号       房屋所有权人               北京普洛斯空港物流发展有限公司        共有情况                        单独所有        房屋座落                 通州区兴光二街 2 号 1 幢等 3 幢        登记时间                     2010 年 1 月 7 日        房屋性质                            -        规划用途                        定制用房        建筑面积                     45,597.37 平方米            附记                          -        填发单位                北京市通州区住房和城乡建设委员会 根据估价委托人提供的《项目情况说明》                  ，截至价值时点，估价对象 2 出租率为 98.13%，估价对象 2 不 存在抵押及其他优先受偿权。除此之外，未发现估价对象 2 有其他他项权利。 根据估价委托人提供的资料及估价人员查询，估价对象 2 不属于依法公告列入征收、征用范围，也不属 于依法查封、采取财产保全措施或者受其他形式限制。估价人员未发现估价对象 2 有所有权不明确或者 归属有争议的情况。估价对象 2 属于法律、行政法规规定可以抵押或者作为出资、转让的财产。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                              12 (四)估价对象 2 实物状况          名称                                【普洛斯通州光机电物流园】          使用权证号                             京通国用（2010 出）第 011 号         面积（平方米）                                  47,930.63 平方米           四至               东临东石路，西临高新利华催化材料制造有限公司，南临兴光三街，北临兴光二街           形状                                      较规则四边形 况          地形地势                                      地势较平坦 描 述        地质条件                          地基承载力及稳定性较好，适合作为建设用地。          土壤状况                                     土壤未受污染                        宗地外已达“七通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热、通气），宗地红线内场地平       基础设施完备程度                                              整且地上已建成房屋。          开发程度                            宗地上已开发建设，建有多栋建筑物。           建筑面积        可租赁面积       建筑  名称                                                    设施设备及装修状况描述           (平方米)       （平方米）       结构                                         B1 库为定制库；防火等级：丙二类；                                         净高：夹层部分：一层：7.5米；二层：4.5米；非夹层部分：9米； B1 仓库                 15,773.00   钢                                         地面荷载：一层3.0吨/平方米；二层2.0吨/平方米；                                         消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统。                                         B2 库为定制库；防火等级：丙二类；                                         净高：9米； B2 仓库                 12,779.02   钢     地面荷载：3.0吨/平方米；                                         消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；                                         附属设施：配备双侧 1.3 米高固定式装卸平台、6 米宽雨棚。                                         B3 库为定制库；防火等级：丙二类；                                         净高：9米； B3 仓库                 11,978.14   钢     地面荷载：3.0吨/平方米；                                         消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；                                         附属设施：配备双侧 1.3 米高固定式装卸平台、6 米宽雨棚。  合计       45,597.37   40,530.16   - 根据估价委托人提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象 2 于价值时点主体结构完好，外观无明 显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 估价对象 2 实际土地开发程度已达到宗地内外“七通”。估价对象 2 建筑物整体规划及设计合理，能够满 足经营使用需要，已达到仓储物流用房经营使用的基本条件。 (五)估价对象 2 区位状况                                   通州区兴光二街 2 号 1 幢等 3 幢  位置             座落                                               方位   通州区西南部                                   【普洛斯通州光机电物流园】  状况          与重要场所(设施)距离                          东距离亦庄火车站约 3.2 千米 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                    13           道路状况               东临东石路，属于交通次干道，道路状况较好。                    距离地铁 17 号线北神树站约 1.4 公里，周边有 T11 路、专 182 路、专 187 路等多  交通    出入可利用交通工具                               路公交车设点经过，公共交通便捷度较好。  状况          交通管制情况                    周边无车辆及通行时间限制          停车方便程度                    设有地上停车位，停车方便           自然环境                 附近有通惠河和东石公园，自然环境较好  环境           人文环境                  附记主要为工业厂区，人文环境一般  状况            景观                           无特殊景观           基础设施           “七通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热、通气）                    教育：培彦小学、银河湾小学、次渠中学等；  外部                金融：农业银行、中国银行、交通银行、邮政储蓄银行等；  配套                医疗：通州区台湖镇次渠社区卫生服务中心、北京荣华中西医结合医院等；  设施      公共服务设施    休闲：东石公园、马家湾湿地公园；  状况                商业：中福购物中心、百发隆购物中心等；                    其他：地铁 17 号线北神树站；                    各项公共服务设施齐全。 估价对象 2 位于北京市通州区光机电一体化产业基地范围内，临近亦庄经济技术开发区。园区主要功能 定位为高新技术产业研发和高端制造业，周边高科技企业和高端制造企业聚集，产业氛围浓厚。估价对 象 2 区位状况良好。 估价对象3：广东省广州经济技术开发区保盈西路12号、5号【普洛斯广州保税物流园】仓储物流项目 (一) 估价对象 3 位置                        估价对象 3：普洛斯广州保税物流园 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                           14 (二) 估价对象 3 范围                                  图          目标物业现状                 建筑外观                                          建筑外观 估价对象 3 为广东省广州经济技术开发区保盈西路 12 号、5 号【普洛斯广州保税物流园】仓储物流用 途房地产；估价对象建筑面积合计为 44,200.85 平方米，房屋规划用途为仓库及配套用房；土地使用权 面积合计为 67,498.00 平方米，土地用途为工矿仓储用地；权利人为普洛斯(广州)保税仓储有限公司， 单独所有。估价对象 3 面积构成及用途等明细如下表：                                                建筑面积        可租赁面积       估价对象          建筑结构        房屋总层数                                     现状用途         建成年份                                                （平方米）       （平方米）  普洛斯广州保税物流园 B1 仓库      钢混               1      15,831.09   16,129.00      高标仓库         2006 年  普洛斯广州保税物流园 B2 仓库      钢混               2      27,450.86   27,765.50      高标仓库         2008 年   普洛斯广州保税物流园其他         钢混               -       918.90         -        设备房及配套           -         合计                              -      44,200.85   43,894.50 估价对象 3 范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修，不 包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 (二)估价对象 3 权益状况 根据估价委托人提供的《国有土地使用证》记载，估价对象 3 土地权益状况见下表：     土地使用证证号            穗国用（2005）第 660011 号                     07 国用（05）第 000078 号     土地使用权人          普洛斯（广州）保税开发有限公司                          普洛斯（广州）保税开发有限公司                  广州保税区保盈北路以南 BSQ-M10、M14 地        座落                                                          广州保税区 BSQ-M9 地块                                    块        地号                          --                                       --        图号                          --                                       --     地类（用途）                    工矿仓储用地                                   工矿仓储用地     取得价格（元）                   8,489,712.00                             7,102,326.00      使用权类型                        出让                                      出让      终止日期                   2054 年 11 月 21 日                         2057 年 4 月 15 日   使用权面积（平方米）                   36,752.00                                30,746.00 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                                  15   独用面积（平方米）                 --                             --   分摊面积（平方米）                 --                             --                                             此证与穗国地出合 440116-2006- 0000100               此证与穗开国房合字200468 号《国有土地      记事                                     号广州市《国有土地使用权出让合同》一起                 使用权有偿出让合同书》一起使用。                                                          使用。     登记机关               广州市人民政府                       广州市人民政府     登记日期              2005 年 2 月 22 日               2007 年 7 月 26 日 根据估价委托人提供的《房地产权证》记载，估价对象 3 房屋权益状况见下表：    房地产权证书号      粤房地权证穗字第 0510000396 号         粤房地权证穗字第 0510003470 号    房地产权属人       普洛斯（广州）保税开发有限公司               普洛斯（广州）保税开发有限公司     共有情况                 单独所有                          单独所有     房屋座落        广州经济技术开发区保盈西路 12 号            广州经济技术开发区保盈西路 5 号     登记时间             2009 年 4 月 8 日                2009 年 12 月 10 日     房屋性质                    -                             -     规划用途                  仓库                           详见附记                     房屋结构：详见附图                   房屋结构：钢筋混凝土结构     房屋状况                 层数：1                          层数：2                  建筑面积：16,187.4524 平方米          建筑面积：28,013.40 平方米                         地号：103                    地号：DJ0725-10-115                       土地性质：国有                       土地性质：国有                   自用面积：36,752.0 平方米             自用面积：30,746.0 平方米     土地状况                土地使用权取得方式：出让国有土地              土地使用权取得方式：出让国有土地               土地使用年限：2004 年 11 月 22 日取得，   土地使用年限：2007 年 04 月 16 日取得，使                       使用年限 50 年                      用年限 50 年                       纳税情况：免税                       纳税情况：免税               已征收国有土地出让金，使用年限 50 年由        已征收国有土地出让金，使用年限 50 年由      附记             2004 年 11 月 22 日起             2007 年 04 月 16 日起                 原房地产权证号为：粤房地证字第            城市规划房屋用途：（1）栋传达室、（2）                        C4890129 号               栋周转房、（3）栋技术用房                   设备房：258.2442 平方米；                    厕所：43.9370 平方米；             自编一栋：15.0000 平方米；    房地产平面图         门卫一：32.2164 平方米；            自编二栋：27,450.8628 平方米；                   门卫二：21.9648 平方米；              自编三栋：547.5368 平方米                   周转库：15,831.0900 平方米     填发单位         广州市国土资源和房屋管理局                 广州市国土资源和房屋管理局 根据估价委托人提供的《项目情况说明》，截至价值时点，估价对象 3 出租率为 100.00%，估价对象 3 不存在抵押及其他优先受偿权。 除此之外，未发现估价对象 3 有其他他项权利。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                 16 根据估价委托人提供的资料及估价人员查询，估价对象 3 不属于依法公告列入征收、征用范围，也不属 于依法查封、采取财产保全措施或者受其他形式限制。估价人员未发现估价对象 3 有所有权不明确或者 归属有争议的情况。估价对象 3 属于法律、行政法规规定可以抵押或者作为出资、转让的财产。 (三)估价对象 3 实物状况           名称                                  【普洛斯广州保税物流园】          面积（平方米）                                67,498.00 平方米 土           四至                     东临其它建筑，西临开发大道，南临保盈大道，北临保盈北路 地           形状                                   较规则多边形 实           地形地势                                    地势较平坦 物 状         地质条件                          地基承载力及稳定性较好，适合作为建设用地。 况         土壤状况                                   土壤未受污染 描                        宗地外已达“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地红线内场地平整且地上 述        基础设施完备程度                                                  已建成房屋。           开发程度                              宗地上已开发建设，建有多栋建筑物。            建筑面积        可租赁面积       建筑     名称                                               设施设备及装修状况描述            (平方米)       （平方米）       结构                                         防火等级：丙二类；净高：9 米；                                         地面荷载：3.0 吨/平方米；  B1 仓库     15,831.09   16,129.00   钢混                                         消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；                                         附属设施：配备 1.3 米高单面升降式装卸平台，6.5 米宽雨棚。                                         防火等级：丙二类；净高：一层 9 米，二层 7.5 米；                                         地面荷载：一层 3.0 吨/平方米，二层 2.0 吨/平方米；                                         消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统、管道保  B2 仓库     27,450.86   27,765.50   钢混                                         温；                                         附属设施：配备 6 台电梯，1.3 米高单面升降式装卸平台，6.5 米                                         宽雨棚。     其他      918.90         -       钢混   设备房及配套。     合计     44,200.85   43,894.50    -   - 根据估价委托人提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象 3 于价值时点主体结构完好，外观无明 显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 估价对象 3 实际土地开发程度已达到宗地内外“五通”。估价对象 3 建筑物整体规划及设计合理，能够满 足经营使用需要，已达到仓储物流用房经营使用的基本条件。 (四)估价对象 3 区位状况  位置                            广州经济技术开发区保盈西路 12 号、5 号                广州经济技术开                座落                                               方位  状况                                【普洛斯广州保税物流园】                           发区 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                      17       与重要场所(设施)距离          距离广州东站约 22 公里，距广州南站站约 28 公里。          道路状况       靠近保盈大道、开发大道等，属于交通主干道，车流量较大，道路状况较好                     近地铁 5 号线保盈大道站，周边有 363 路、453 路等多路公交车设点经过，公共交  交通   出入可利用交通工具                                      通便捷度较好  状况         交通管制情况                    周边无车辆及通行时间限制         停车方便程度                 园区内设有地上停车位，停车比较方便          自然环境                位处广州市广州经济技术开发区，自然环境一般  环境          人文环境           附近为仓储物流园、产业园较多，产业聚集度较好，人文环境好  状况           景观                          无特殊景观          基础设施                “五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）                     教育：玉岩天健实验学校、格墩美幼儿园等；  外部                     金融：招商银行广州开发大道社区支行、中国工商银行广州沙涌支行等；  配套                     医疗：广州市第十二人民医院黄埔新院区、广州开发区医院(西区院区)等；  设施     公共服务设施                     休闲：夏园体育文化公园、万科黄埔新城中央公园等；  状况                     商业：保盈商业广场、领好广场等；                     各项公共服务设施齐全。 估价对象3位于广州市广州经济技术开发区，靠近保盈大道、开发大道等，交通通达性较好；区域内物 流园区较多，物流企业聚集度较高，周边主要的工业及物流园区有：广百物流、广州华微电子有限公司、 广天科技(广州)有限公司等，物流仓储业氛围良好，估价对象3区位状况良好。 估价对象4：广东省广州市增城区荔新九路1号【普洛斯增城物流园】仓储物流项目 （一）估价对象 4 位置                             估价对象 4：普洛斯增城物流园 （二）估价对象 4 范围 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                      18                               图       目标物业现状               建筑外观                                         建筑外观 估价对象 4 为广东省广州市增城区荔新九路 1 号【普洛斯增城物流园】仓储物流用途房地产；估价对象 建筑面积合计为 109,093.39 平方米，房屋规划用途为仓库、办公及配套用房；土地使用权面积为 价对象 4 面积构成及用途等明细如下表：                                             建筑面积         可租赁面积                 建成        估价对象           建筑结构            总层数                             现状用途                                             （平方米）        （平方米）                 年份   普洛斯增城物流园 A1 仓库         钢             1    16,408.17    16,919.00    高标仓库    2011 年   普洛斯增城物流园 A2 仓库         钢             1    18,517.89    19,384.26    高标仓库    2011 年   普洛斯增城物流园 A3 仓库         钢             1    17,865.27    18,431.09    高标仓库    2011 年   普洛斯增城物流园 A4 仓库         钢             1    19,324.35    19,943.00    高标仓库    2014 年   普洛斯增城物流园 A5 仓库         钢             1    18,496.52    19,648.49    高标仓库    2014 年   普洛斯增城物流园 A6 仓库         钢             1    17,856.62    18,431.09    高标仓库    2014 年 普洛斯增城物流园垃圾收集站           钢混             1      15.37          -        配套用房         -   普洛斯增城物流园门卫 F-1        钢混             1      15.44          -        配套用房         -   普洛斯增城物流园 门卫 F-2       钢混             1      30.67          -        配套用房         - 普洛斯增城物流园 物业管理房 B-1      钢混             2     462.16          -        配套用房         - 普洛斯增城物流园 消防水泵房 D-1      钢混             1     100.93          -        配套用房         -         合计                             -    109,093.39   112,756.93 估价对象 4 范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修，不 包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 (二)估价对象 4 权益状况 根据估价委托人提供的《国有土地使用证》记载，估价对象 4 土地权益状况见下表：    土地使用证证号            增国用(2008)第 B0401586 号                增国用(2008)第 C0400283 号     土地使用权人           广州普洛斯仓储设施管理有限公司                     广州普洛斯仓储设施管理有限公司       座落                 新塘镇沙头村牛尾西                               新塘镇沙头村牛尾西       地号                          -                                   - 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                          19      图号                            -                                      -    地类（用途）                         工业                                    工业     使用权类型                         出让                                    出让     终止日期                    2056 年 10 月 15 日                      2057 年 06 月 28 日  使用权面积（平方米）                    65,345.22                              83,945.42   独用面积（平方米）                        -                                      -   分摊面积（平方米）                        -                                      -                     宗地原使用名称:中房天工置业有限公司，根                     据工商局《变更登记核准通知书》变更名称                     为:广州普洛斯仓储设施管理有限公司，原证      记事                                                                   -                      收回存档，土地证号是:增国用(2006)第                    B0401449 号。(仙 2008001 号用地图为此宗                                地的附图)     登记机关                     增城市人民政府                               增城市人民政府     登记日期                    2008 年 3 月 14 日                       2008 年 3 月 14 日          土地使用证证号                                增国用(2008)第 C0400282 号           土地使用权人                               广州普洛斯仓储设施管理有限公司             座落                                     新塘镇沙头村牛尾西             地号                                            -             图号                                            -           地类（用途）                                         工业           使用权类型                                          出让            终止日期                                    2057 年 06 月 28 日      使用权面积（平方米）                                       65,751.89      独用面积（平方米）                                            -      分摊面积（平方米）                                            -             记事                                            -            登记机关                                     增城市人民政府            登记日期                                    2008 年 3 月 14 日 根据估价委托人提供的《不动产权证书》记载，估价对象 4 房地产权益状况见下表：   不动产权证书号         粤（2016）广州市不动产权第 10210799 号        粤（2016）广州市不动产权第 10210796 号                   广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业执               广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业执     权利人                       照：91440101783750923C）               照：91440101783750923C）    共有情况                      单独所有                                    单独所有     座落              增城区荔新九路 1 号（仓库 A-1）                 增城区荔新九路 1 号（仓库 A-2）    权利类型                 /房屋（构筑物）所有权                           /房屋（构筑物）所有权    权利性质                       自建房                                     自建房     用途                                                             面积                    16,408.17 平方米                        18,517.89 平方米    使用期限                      详见附记                                    详见附记 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                                20                      房屋结构：钢结构                         房屋结构：钢结构                        总层数：1 层                    总层数：1 层；所在层：1 层   权利其他状况                   建基面积：16,059.97 平方米              建基面积：18,169.69 平方米                   房屋所有权取得方式：新建                    房屋所有权取得方式：新建                                                     暂缓编制不动产单元号                    暂缓编制不动产单元号                                                   登记案号：14 登记 00070575                  登记案号：14 登记 00070564                                                        纳税情况：已税                       纳税情况：已税                                               属，土地权属详见《国有土地使用证》，证     附记       属，土地权属详见《国有土地使用证》，证                                              号：增国用（2008）第 C0400283 号、增国用              号：增国用（2008）第 C0400283 号、增国用                                              （2008）第 B0401586 号、增国用（2008）                   （2008）第 B0401586 号。                                                       第 C0400282 号。                       夹层为办公。                                                        夹层为办公。    登记机构          广州市国土资源和规划委员会                    广州市国土资源和规划委员会    登记日期              2016 年 11 月 1 日                  2016 年 11 月 1 日   不动产权证书号    粤（2016）广州市不动产权第 10210806 号       粤（2016）广州市不动产权第 10210795 号              广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业执              广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业执     权利人                  照：91440101783750923C）            照：91440101783750923C）    共有情况                 单独所有                             单独所有     座落          增城区荔新九路 1 号（仓库 A-3）           增城区荔新九路 1 号（物业管理房 B-1）    权利类型            /房屋（构筑物）所有权                      /房屋（构筑物）所有权    权利性质                  自建房                              自建房     用途                                                 面积               17,865.27 平方米                     462.16 平方米    使用期限                 详见附记                             详见附记                      房屋结构：钢结构                     房屋结构：钢筋混凝土结构                        总层数：1 层                          总层数：2 层   权利其他状况                   建基面积：17,517.07 平方米               建基面积：231.08 平方米                   房屋所有权取得方式：新建                    房屋所有权取得方式：新建                    暂缓编制不动产单元号                                                     暂缓编制不动产单元号                  登记案号：14 登记 00070577                                                   登记案号：14 登记 00070604                       纳税情况：已税                                                        纳税情况：已税     附记       属，土地权属详见《国有土地使用证》，证                                               属，土地权属详见《国有土地使用证》，证              号：增国用（2008）第 C0400283 号、增国用                                                号：增国用（2008）第 B0401586 号。                   （2008）第 C0400282 号。                                                         层为办公。                       夹层为办公。    登记机构          广州市国土资源和规划委员会                    广州市国土资源和规划委员会    登记日期              2016 年 11 月 1 日                  2016 年 11 月 1 日    不动产权证书号                        粤（2016）广州市不动产权第 10210798 号      权利人              广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业执照：91440101783750923C） 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                     21         共有情况                                       单独所有          座落                                 增城区荔新九路 1 号（门卫 F-1）         权利类型                                  /房屋（构筑物）所有权         权利性质                                       自建房          用途                                                 面积                                      15.44 平方米         使用期限                                       详见附记                         房屋结构：钢筋混凝土结构                         总层数：1 层     权利其他状况                         建基面积：15.44 平方米                         房屋所有权取得方式：新建                         暂缓编制不动产单元号                         登记案号：14 登记 00070591                         纳税情况：已税          附记                         号：增国用（2008）第 B0401586 号。         登记机构            广州市国土资源和规划委员会         登记日期            2016 年 10 月 27 日 不动产权证书号         粤（2016）广州市不动产权第 10210805 号          粤（2016）广州市不动产权第 10210804 号                广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业执照：               广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业执照：   权利人   共有情况                      单独所有                                   单独所有    座落              增城区荔新九路 1 号（仓库 A-4）                 增城区荔新九路 1 号（仓库 A-5）   权利类型                  /房屋（构筑物）所有权                          /房屋（构筑物）所有权   权利性质                       自建房                                   自建房    用途                                                           面积                    19,324.35 平方米                          18,496.52 平方米   使用期限                      详见附记                                   详见附记               房屋结构：钢结构                            房屋结构：钢结构               总层数：1 层                             总层数：1 层  权利其他状况               建基面积：18,976.15 平方米                  建基面积：18,148.32 平方米               房屋所有权取得方式：新建                        房屋所有权取得方式：新建                                                   暂缓编制不动产单元号               暂缓编制不动产单元号                                                   登记案号：14 登记 00070587               登记案号：14 登记 00070582                                                   纳税情况：已税               纳税情况：已税    附记                                             地权属详见《国有土地使用证》，证号：增国用               地权属详见《国有土地使用证》，证号：增国用                                                   （2008）第 C0400282 号、增国用（2008）第               （2008）第 B0401586 号。                                                   B0401586 号。               为办公。                                                   层为办公。   登记机构        广州市国土资源和规划委员会                       广州市国土资源和规划委员会 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                            22   登记日期    2016 年 11 月 1 日                2016 年 11 月 1 日 不动产权证书号     粤（2016）广州市不动产权第 10210797 号     粤（2016）广州市不动产权第 10210801 号           广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业执照：          广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业执照：   权利人   共有情况                      单独所有                           单独所有    座落           增城区荔新九路 1 号（仓库 A-6）         增城区荔新九路 1 号（消防水泵房 D-1）   权利类型              /房屋（构筑物）所有权                    /房屋（构筑物）所有权   权利性质                       自建房                            自建房    用途                                                    面积                  17,856.62 平方米                   100.93 平方米   使用期限                      详见附记                           详见附记           房屋结构：钢结构                       房屋结构：钢筋混凝土结构           总层数：1 层                        总层数：1 层  权利其他状况           建基面积：17,508.42 平方米             建基面积：100.93 平方米           房屋所有权取得方式：新建                   房屋所有权取得方式：新建           暂缓编制不动产单元号                                          暂缓编制不动产单元号           登记案号：14 登记 00070589                                          登记案号：14 登记 00070599           纳税情况：已税                                          纳税情况：已税    附记                                    1、本房屋只确认房屋权属，未包括土地权属，土           地权属详见《国有土地使用证》，证号：增国用                                          地权属详见《国有土地使用证》，证号：增国用           （2008）第 C0400282 号。                                          （2008）第 C0400282 号。           为办公。   登记机构    广州市国土资源和规划委员会                  广州市国土资源和规划委员会   登记日期    2016 年 11 月 1 日                2016 年 11 月 1 日 不动产权证书号     粤（2016）广州市不动产权第 10210800 号     粤（2016）广州市不动产权第 10210803 号           广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业执照：          广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业执照：   权利人   共有情况                      单独所有                           单独所有    座落        增城区荔新九路 1 号（垃圾收集站 E-1）            增城区荔新九路 1 号（门卫 F-2）   权利类型              /房屋（构筑物）所有权                    /房屋（构筑物）所有权   权利性质                       自建房                            自建房    用途                                                    面积                   15.37 平方米                      30.67 平方米   使用期限                      详见附记                           详见附记           房屋结构：钢筋混凝土结构                   房屋结构：钢筋混凝土结构           总层数：1 层                        总层数：1 层  权利其他状况           建基面积：15.37 平方米                 建基面积：30.67 平方米           房屋所有权取得方式：新建                   房屋所有权取得方式：新建           暂缓编制不动产单元号                     暂缓编制不动产单元号    附记     登记案号：14 登记 00070596            登记案号：14 登记 00070593           纳税情况：已税                        纳税情况：已税 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                   23                 地权属详见《国有土地使用证》，证号：增国用              地权属详见《国有土地使用证》，证号：增国用                 （2008）第 C0400282 号。                （2008）第 C0400283 号。     登记机构        广州市国土资源和规划委员会                      广州市国土资源和规划委员会     登记日期        2016 年 11 月 1 日                    2016 年 11 月 1 日 根据估价委托人提供的《项目情况说明》                  ，截至价值时点，估价对象 4 出租率为 84.61%，估价对象 4 不 存在抵押及其他优先受偿权。 除此之外，未发现估价对象 4 有其他他项权利。 根据估价委托人提供的资料及估价人员查询，估价对象 4 不属于依法公告列入征收、征用范围，也不属 于依法查封、采取财产保全措施或者受其他形式限制。估价人员未发现估价对象 4 有所有权不明确或者 归属有争议的情况。估价对象 4 属于法律、行政法规规定可以抵押或者作为出资、转让的财产。 (三)估价对象 4 实物状况            名称                                   【普洛斯增城物流园】          面积（平方米）                                   215,042.53 土            四至                         东临仙宁公路，西临支路，南临其它建筑，北临荔新大道 地            形状                                   较规则多边形 实            地形地势                                    地势较平坦 物 状          地质条件                           地基承载力及稳定性较好，适合作为建设用地。 况          土壤状况                                   土壤未受污染 描                           宗地外已达“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地红线内场地平整且地上 述        基础设施完备程度                                                   已建成房屋。            开发程度                             宗地上已开发建设，建有多栋建筑物。            建筑面积        可租赁面积       建筑     名称                                               设施设备及装修状况描述            (平方米)       （平方米）       结构  A1 库      16,408.17   16,919.00   钢     防火等级：丙二类；净高：9 米；                                          地面荷载：3.0 吨/平方米；  A2 库      18,517.89   19,384.26   钢                                          消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；  A3 库      17,865.27   18,431.09   钢     附属设施：配备 1.3 米高装卸平台（A1、A3 单面，A2 双面）、配备                                          升降式装卸平台、6 米宽雨棚；A2 局部、A3 全部改造为冷库。  A4 库      19,324.35   19,943.00   钢     防火等级：丙二类；净高：9 米；                                          地面荷载：3.0 吨/平方米；  A5 库      18,496.52   19,648.49   钢                                          消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；  A6 库      17,856.62   18,431.09   钢     附属设施：配备 1.3 米高装卸平台（A4、A6 单面，A5 双面）、配备                                          升降式装卸平台、6 米宽雨棚；A6 局部改造为冷库。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                    24          建筑面积        可租赁面积        建筑   名称                                                 设施设备及装修状况描述          (平方米)       （平方米）        结构   其他     624.57          -        钢混    包含垃圾收集站、门卫、物业管理房及消防水泵房。   合计    109,093.39   112,756.93    -    - 根据估价委托人提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象 4 于价值时点主体结构完好，外观无明 显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 估价对象 4 实际土地开发程度已达到宗地内外“五通”。估价对象 4 建筑物整体规划及设计合理，能够满 足经营使用需要，已达到仓储物流用房经营使用的基本条件。 (四)估价对象 4 区位状况                              广州市增城区荔新九路 1 号            座落                                       方位          广州增城区                               【普洛斯增城物流园】   位置          所在楼层                      整幢               朝向          南北朝向   状况        与重要场所(设施)                                               距离增城站约 10.6 公里。            距离          道路状况                靠近荔新大道、仙宁公路等，属于交通主干道，车流量较大，道路状况较好。        出入可利用交通工               近仙宁路口公交站，周边有增城 34 路、增城 39 路等多路公交车设点经过，   交通             具                                  公共交通便捷度较好。   状况         交通管制情况                                周边无车辆及通行时间限制         停车方便程度                              园区内设有地上停车位，停车比较方便          自然环境                               位处广州市增城区，自然环境一般   环境          人文环境                     附近为仓储物流园、产业园较多，产业聚集度较好，人文环境好   状况            景观                                     无特殊景观          基础设施                           “五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）                        教育：仙村中学、文海复读学校等；   外部                        金融：招商银行(广州开发大道社区支行)、中国工商银行(广州沙涌支行)等；   配套                        医疗：广州市第十二人民医院黄埔新院区、广州开发区医院(西区院区)等；   设施    公共服务设施                        休闲：夏园体育文化公园、万科黄埔新城中央公园等；   状况                        商业：保盈商业广场、领好广场等；                        各项公共服务设施齐全。 估价对象4位于广州市增城区，靠近荔新大道、仙宁公路等，交通通达性较好；区域内物流园区较多， 物流企业聚集度较高，周边主要的工业及物流园区有：奥航仙村物流园、沙埔银沙工业区、西南村工业 园和中豪高新科技园等，工业聚集度高，产业氛围浓厚等，物流仓储业氛围良好，估价对象4区位状况 良好。 估价对象5：广东省佛山市顺德区顺昌路19号、26号【普洛斯顺德物流园】仓储物流项目 (一) 估价对象 5 位置 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                   25                          估价对象 5：普洛斯顺德物流园 (二) 估价对象 5 范围                              图       目标物业现状                   建筑外观                                  建筑外观 估价对象 5 为广东省佛山市顺德区顺昌路 19 号、26 号【普洛斯顺德物流园】仓储物流用途房地产；估 价对象建筑面积合计为 105,008.25 平方米，房屋规划用途为工业；土地使用权面积合计为 193,743.29 平方米，土地用途为工矿仓储用地/工业、仓储用地；权利人为佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司， 单独所有。 估价对象 5 分为一期、二期及三期，其中项目一期包括 2 幢单层仓库和其他配套用房，总建筑面积为 积为 61,172.17 平方米，约于 2012-2017 年建成。估价对象面积构成及用途等明细如下表：                                         建筑面积        可租赁面积               建成       估价对象          建筑结构     总层数                                现状用途                                        （平方米）        （平方米）               年份   普洛斯顺德物流园 B1 库      钢           1      21,631.50   22,162.80   高标仓库   2009 年   普洛斯顺德物流园 B2 库      钢           1      21,508.07   22,224.20   高标仓库   2009 年 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                  26                                               建筑面积          可租赁面积                   建成      估价对象                建筑结构       总层数                                   现状用途                                              （平方米）          （平方米）                   年份  普洛斯顺德物流园 B3 库            钢          1        17,344.64      18,015.00    高标仓库     2012 年  普洛斯顺德物流园 B4 库            钢          1        23,092.96      23,858.08    高标仓库     2017 年  普洛斯顺德物流园 B5 库            钢          1        19,822.80      20,477.00    高标仓库     2012 年  普洛斯顺德物流园其他               钢混         1        1,608.28             -     物业及配套用房        -         合计                            -      105,008.25     106,737.08 估价对象 5 范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修，不 包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 (二)估价对象 5 权益状况 根据估价委托人提供的《房地产权证》记载，估价对象 5 房地产权益状况见下表：         房地产权证号                                粤房地权证佛字第 0300090898 号         房地产权属人                               佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司          规划用途                                 房屋：工业；土地：工业、仓储用地     房屋所有权取得方式                                                自建          共有情况                                                1/1          登记时间                                        2010 年 01 月 18 日                   房屋座落                    佛山市顺德区大良街道办事处五沙居委会顺昌路 19 号                   房屋结构                                        钢  房屋情况              层数                                         1                   建筑面积                                43,836.08 平方米               套内建筑面积                                  43,836.08 平方米                    地号                                     119132-100                   土地性质                                       国有  土地情况             自用面积                                88,111.08 平方米              土地使用权取得方式                                       出让               土地使用年限                              至 2057 年 03 月 19 日止                                 本地块履行 440606-2007-000318 号合同权利和义务。属集约工业区用地，自              附记                                 若 2007 年 05 月 14 日起 5 年后发生首次转让，由出让人根据合同约定确定是否                                                   需补地价及补地价标准。 根据估价委托人提供的《不动产权证书》记载，估价对象 5 房地产权益状况见下表：         不动产权证书号                            粤（2017）顺德区不动产权第 1117093236 号           权利人                                佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司          共有情况                                                全部              座落                     佛山市顺德区大良街道办事处五沙社区居民委员会顺昌路 26 号         不动产单元号                               440606 005018 GB00057 F00010001 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                              27        权利类型                            国有建设用地使用权/房屋所有权        权利性质                                     国有出让/           用途                                 工矿仓储用地/工业           面积                  共有宗地面积：—/房屋建筑面积：61,172.17 平方米        使用期限                       建设用地使用权至 2057 年 06 月 29 日止                      土地自用面积：105,632.21 平方米                      套内建筑面积：61,172.17 平方米                      房屋结构：钢       权利其他状况         房屋总层数：2 层                      房屋所有权取得方式：自建                      宗地地号：118131-100                      登记时间：2017 年 07 月 03 日                      该房屋加改建，于 2017 年 1 月经规划部门验收合格。                      本地块发生首次转让，出让人有权要求受让人按不高于 350 元/平方米标准补地价           附记                      差                      原房地产权证号为：0315022859        登记机构                            佛山市顺德区国土城建和水利局        登记日期                                  2017 年 7 月 13 日 根据估价委托人提供的《项目情况说明》，截至价值时点，估价对象 5 出租率为 100.00%，估价对象 5 不存在抵押及其他优先受偿权。 除此之外，未发现估价对象 5 有其他他项权利。 根据估价委托人提供的资料及估价人员查询，估价对象 5 不属于依法公告列入征收、征用范围，也不属 于依法查封、采取财产保全措施或者受其他形式限制。估价人员未发现估价对象 5 有所有权不明确或者 归属有争议的情况。估价对象 5 属于法律、行政法规规定可以抵押或者作为出资、转让的财产。 (三)估价对象实物状况      名称                             【普洛斯顺德物流园】     面积（平方米）                             193,743.29                估价对象一期所在地块南临规划路，东临顺凯南路，西临顺昌路，北临新宇路。 土     四至                估价对象二期、三期所在地块南临规划路，东临顺昌路，西临规划路，北临新宇路。 地       形状                                较规则多边形 实 物    地形地势                               地势较平坦 状    地质条件                  地基承载力及稳定性较好，适合作为建设用地。 况      土壤状况                               土壤未受污染 描                宗地外已达“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地红线内场地平整且地上已建成 述   基础设施完备程度                                           房屋。      开发程度                       宗地上已开发建设，建有建筑物。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                          28           建筑面积       可租赁面积         建筑   名称                                                   设施设备及装修状况描述           (平方米)      （平方米）         结构                                           防火等级：丙二类；净高：9 米；地面荷载：3.0 吨/平方米；  B1 库    21,631.50   22,162.80     钢                                           消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；                                           附属设施：配备室外 6 米宽简易雨棚，单向升降式装卸平台；定制建造  B2 库    21,508.07   22,224.20     钢                                           仓库内办公室区域。                                           防火等级：丙二类；净高：9 米；地面荷载：3.0 吨/平方米；  B3 库    17,344.64   18,015.00     钢                                           消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；                                           附属设施：配备室外 6 米宽雨棚，单向升降式装卸平台；B3 库局部改造  B4 库    23,092.96   23,858.08     钢                                           成冷库。                                           防火等级：丙二类；净高：9 米；地面荷载：3.0 吨/平方米；  B5 库    19,822.80   20,477.00     钢      消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；                                           附属设施：配备室外 6 米宽雨棚，单向升降式装卸平台。   其他      1,608.28       -          -     物业用房及配套。   合计     105,008.25 106,737.08      -     - 根据估价委托人提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象 5 于价值时点主体结构完好，外观无明 显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 估价对象 5 实际土地开发程度已达到宗地内外“五通”。估价对象 5 建筑物整体规划及设计合理，能够满 足经营使用需要，已达到仓储物流用房经营使用的基本条件。 (四)估价对象 5 区位状况                              佛山市顺德区顺昌路 19 号、26              座落                                       方位           顺德区  位置                              号【普洛斯顺德物流园】  状况        所在楼层                         整幢            朝向           坐北朝南         与重要场所(设施)距离                      距离顺德港约 1.0 公里，距顺德学院站火车站约 4 公里。                              靠近东新高速、广珠西线高速、广州绕城高速，属于交通主干道，车流量较大，道路状            道路状况                                                       况较好。  交通                          周边有 301 路、307 路、308 路、312 路、919 支线等多路公交车设点经过，公共交通         出入可利用交通工具  状况                                                  便捷度较好。           交通管制情况                                  周边无车辆及通行时间限制           停车方便程度                                 园区内设有地上停车位，停车方便            自然环境                                  位处佛山市顺德区，自然环境较好  环境            人文环境                         附近为仓储物流园、产业园较多，产业聚集度较好，人文环境好  状况              景观                                       无特殊景观            基础设施                               “五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）                              教育：三村小学、五沙小学、顺德职业技术学院等；  外部                              金融：顺德农村商业银行(联盛分理处)、中国农业银行(顺德工业园支行)等；  配套                              医疗：五沙社区卫生服务站、五沙工业园社区卫生服务站等；  设施       公共服务设施                              休闲：十八罗汉山森林公园等；  状况                              商业：万仟百货(新达路店)、万家福超市(新志路店)等；                              各项公共服务设施齐全。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                       29 估价对象 5 位于佛山市顺德区东南部，紧邻东新高速，毗邻广州市番禺区。估价对象 5 周边工业氛围良 好，产业较为聚集，生产型企业主要包括广东顺德酒厂有限公司、丰田合成(佛山)汽车部品有限公司、 佛山市顺德区强虹达电子有限公司、顺特电气设备有限公司和广东孚延盛科技有限公司等；仓储物流产 业集聚度良好，周边工业产业园区有顺德欧洲工业园、五沙工业园和顺德科盈国际工业园等，估价对象 估价对象6：江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路68、75号【苏州望亭普洛斯物流园】仓储物流项目 (一) 估价对象 6 位置                    估价对象 6：苏州望亭普洛斯物流园 (二) 估价对象 6 范围 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                        30                              图        目标物业现状                  建筑外观                                        建筑外观 估价对象 6 为江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路 68、75 号【苏州望亭普洛斯物流园】仓储物流用途房 地产。估价对象建筑面积合计为 92,148.19 平方米，房屋规划用途为仓储及非居住；土地使用权面积为 估价对象面积构成及用途等明细如下表：                                         建筑面积         可租赁面积                    建成       估价对象          建筑结构     总层数                                    现状用途                                         （平方米）        （平方米）                    年份 苏州望亭普洛斯物流园 B1 仓库        钢        1      11,195.94    11,196.00      高标仓库     2009 年 苏州望亭普洛斯物流园 B2 仓库        钢        1      12,281.34    12,281.34      高标仓库     2009 年 苏州望亭普洛斯物流园 B3 仓库        钢        1      10,110.54    10,110.54      高标仓库     2009 年 苏州望亭普洛斯物流园 A1 仓库        钢        2      23,146.24    24,933.19      高标仓库     2012 年 苏州望亭普洛斯物流园 A2 仓库        钢        2      16,708.68    17,720.28      高标仓库     2012 年 苏州望亭普洛斯物流园 A3 仓库        钢        2      13,834.04    14,592.56      高标仓库     2017 年 苏州望亭普洛斯物流园 A4 办公楼       钢混       5      3,600.48      3,600.48       办公楼     2012 年 苏州望亭普洛斯物流园其他            钢混       1-2    1,270.93         -         物业用房及配套   2012 年        合计                         -     92,148.19    94,434.39 估价对象 6 范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修，不 包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 (二)估价对象 6 权益状况 根据估价委托人提供的《国有土地使用证》记载，估价对象 6 土地权益状况见下表：       土地使用证证号                               相国用（2012）第 0700356 号        土地使用权人                             苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司             座落                             苏州市相城区望亭镇海盛路 75 号             地号                                      123-0108-003             图号                                           -        地类（用途）                                         仓储用地         取得价格                                             - 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                        31          使用权类型                                    出让          终止日期                               2057 年 10 月 07 日     使用权面积（平方米）                                 72,634.00      独用面积（平方米）                                     -      分摊面积（平方米）                                     -           记事                             该宗地用途为仓储用地不得分割转让          登记机关                             苏州市国土资源局相城分局          登记日期                               2012 年 12 月 12 日 根据估价委托人提供的《房屋所有权证》记载，估价对象 6 房屋权益状况见下表：  房屋所有权证证号         苏房权证相城字第 30167801 号             苏房权证相城字第 30167802 号  房屋所有权人          苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司               苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司   共有情况                   单独所有                                 单独所有   房屋座落             相城区望亭镇海盛路 75 号                      相城区望亭镇海盛路 75 号   登记时间                2013 年 7 月 23 日                      2013 年 7 月 23 日   房屋性质                       -                                    -   规划用途                    非居住                                  非居住                          总层数：2                                总层数：1   房屋状况             建筑面积：880.41 平方米                     建筑面积：56.60 平方米                    套内建筑面积：-；其他：-                       套内建筑面积：-；其他：-                      地号：123-0108-003                    地号：123-0108-003   土地状况             土地使用权取得方式：出让                        土地使用权取得方式：出让                   土地使用年限：至 2057/10/7 止            土地使用年限：至 2057/10/7 止                苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司证号为：          苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司证号为：    附记   填发单位            苏州市相城区住房和城乡建设局                  苏州市相城区住房和城乡建设局  房屋所有权证证号         苏房权证相城字第 30167803 号             苏房权证相城字第 30167804 号  房屋所有权人          苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司               苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司   共有情况                   单独所有                                 单独所有   房屋座落             相城区望亭镇海盛路 75 号                      相城区望亭镇海盛路 75 号   登记时间                2013 年 7 月 23 日                      2013 年 7 月 23 日   房屋性质                       -                                    -   规划用途                    非居住                                  非居住                          总层数：1                                总层数：1   房屋状况            建筑面积：11,195.94 平方米               建筑面积：12,281.34 平方米                    套内建筑面积：-；其他：-                       套内建筑面积：-；其他：-                      地号：123-0108-003                    地号：123-0108-003   土地状况             土地使用权取得方式：出让                        土地使用权取得方式：出让                   土地使用年限：至 2057/10/7 止            土地使用年限：至 2057/10/7 止                苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司证号为：          苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司证号为：    附记   填发单位            苏州市相城区住房和城乡建设局                  苏州市相城区住房和城乡建设局 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                        32  房屋所有权证证号           苏房权证相城字第 30167806 号                   苏房权证相城字第 30167812 号   房屋所有权人           苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司                     苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司    共有情况                    单独所有                                    单独所有    房屋座落              相城区望亭镇海盛路 75 号                         相城区望亭镇海盛路 75 号    登记时间                 2013 年 7 月 23 日                        2013 年 7 月 23 日    房屋性质                        -                                       -    规划用途                     非居住                                       非居住                            总层数：1                                   总层数：1    房屋状况             建筑面积：10,110.54 平方米                       建筑面积：16.04 平方米                      套内建筑面积：-；其他：-                          套内建筑面积：-；其他：-                        地号：123-0108-003                        地号：123-0108-003    土地状况              土地使用权取得方式：出让                           土地使用权取得方式：出让                     土地使用年限：至 2057/10/7 止                  土地使用年限：至 2057/10/7 止                  苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司证号为：               苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司证号为：     附记    填发单位             苏州市相城区住房和城乡建设局                        苏州市相城区住房和城乡建设局 根据估价委托人提供的《不动产权证书》记载，估价对象 6 房地产权益状况见下表：          不动产权证书号                           苏（2018）苏州市不动产权第 7023665 号            权利人                               苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司           共有情况                                         单独所有            座落                                   相城区望亭镇海盛路 68 号          不动产单元号                             320507 123108 GB00004 F99990001           权利类型                                国有建设用地使用权/房屋所有权           权利性质                                           出让            用途                                        仓储用地/仓储            面积                      土地使用权面积 111,736.10 平方米；房屋建筑面积：57,607.32 平方米           使用期限                             国有建设用地使用权 2057 年 10 月 07 日止                                     幢号：1 建筑面积：23,146.24 平方米 总层数：2 层 用途：仓储                                     幢号：2 建筑面积：16,708.68 平方米 总层数：2 层 用途：仓储                                      幢号：3 建筑面积：3,600.48 平方米 总层数：5 层 用途：仓储          权利其他状况                      幢号：4 建筑面积：289.32 平方米 总层数：1 层 用途：仓储                                       幢号：6 建筑面积：14.28 平方米 总层数：1 层 用途：仓储                                       幢号：7 建筑面积：14.28 平方米 总层数：1 层 用途：仓储                                     幢号：9 建筑面积：13,834.04 平方米 总层数：2 层 用途：仓储            附记                                该宗地用途为仓储用地不得分割转让           登记机构                                      苏州市国土资源局           登记日期                                     2018 年 09 月 06 日 根据估价委托人提供的《项目情况说明》，截至价值时点，估价对象 6 出租率为 100.00%，估价对象 6 不存在抵押及其他优先受偿权。 除此之外，未发现估价对象 6 有其他他项权利。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                            33 根据估价委托人提供的资料及估价人员查询，估价对象 6 不属于依法公告列入征收、征用范围，也不属 于依法查封、采取财产保全措施或者受其他形式限制。估价人员未发现估价对象 6 有所有权不明确或者 归属有争议的情况。估价对象 6 属于法律、行政法规规定可以抵押或者作为出资、转让的财产。 (三)估价对象 6 实物状况           名称                                    【苏州望亭普洛斯物流园】          面积（平方米）                                    184,370.10 土           四至                         东临华宇路，西临华兴路，南临望东路，北临海盛路 地           形状                                      较规则多边形 实           地形地势                                      地势较平坦 物 状         地质条件                              地基承载力及稳定性较好，适合作为建设用地 况         土壤状况                                      土壤未受污染 描                             宗地外已达”五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地红线内场地平整且地上 述        基础设施完备程度                                                     已建成房屋。           开发程度                               宗地上已开发建设，建有多栋建筑物           建筑面积        可租赁面积       建筑     名称                                                 设施设备及装修状况描述            (平方米)      （平方米）       结构  B1 仓库    11,195.94   11,196.00    钢    防火等级：丙二类；净高：9 米；地面荷载：3.0 吨/平方米；                                         消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；  B2 仓库    12,281.34   12,281.34    钢                                         附属设施：配备 1.3 米高单面升降式装卸平台、6 米宽雨棚；  B3 仓库    10,110.54   10,110.54    钢    B3库局部改造为冷库。  A1 仓库    23,146.24   24,933.19    钢    防火等级：丙二类；净高：9 米；地面荷载：3.0 吨/平方米；                                         消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；  A2 仓库    16,708.68   17,720.28    钢                                         附属设施：配备 1.3 米高双面及三面装卸平台、6 米宽雨棚；  A3 仓库    13,834.04   14,592.56    钢    A1、A2、A3库均为定制库。 A4 办公楼    3,600.48    3,600.48    钢混    净高：4.5 米。     其他    1,270.93        -       钢混    物业用房及配套。     合计    92,148.19   94,434.39    -    - 根据估价委托人提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象 5 于价值时点主体结构完好，外观无明 显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 估价对象 6 实际土地开发程度已达到宗地内外“五通”。估价对象 6 建筑物整体规划及设计合理，能够满 足经营使用需要，已达到仓储物流用房经营使用的基本条件。 (四)估价对象 6 区位状况 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                 34                        相城区望亭镇海盛路 68、75 号           座落                                     方位     相城区                         【苏州望亭普洛斯物流园】  位置  状况      所在楼层                 整幢                 朝向     坐北朝南       与重要场所(设施)距离         北距离无锡硕放机场约 15 公里，距无锡新区站约 16 公里。          道路状况          靠近望东路、G312 等，属于交通主干道，车流量较大，道路状况较好。                     近华兴路太阳路北公交车站，周边有 855 路等多路公交车设点经过，公共交通便捷度  交通   出入可利用交通工具                                            较好。  状况         交通管制情况                     周边无车辆及通行时间限制         停车方便程度                 园区内设有地上停车位，停车比较方便          自然环境                  位处苏州市相城区望亭镇，自然环境一般  环境          人文环境            附近为仓储物流园、产业园较多，产业聚集度较好，人文环境好  状况           景观                           无特殊景观          基础设施                “五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）                     教育：望东小学、望东中学等；  外部                     金融：中国农业银行(苏州望亭支行)、苏州银行(望亭支行)等；  配套                     医疗：苏州市相城区中医医院、望亭镇新埂社区卫生站等；  设施     公共服务设施                     休闲：苏州北太湖旅游度假区、大阳山国家森林公园等；  状况                     商业：望亭商业广场、明珠商业广场等；                     各项公共服务设施齐全。 估价对象 6 坐落于苏州市相城区望亭镇，地处苏州高新区、苏州相城开发区和无锡高新区之间，距离苏 州新区站、苏州北站、苏州火车靠近望东路、G312 国道、苏台高速等，交通通达性较好；区域内物流 园区众多，物流企业聚集度高，周边主要的物流园区有：领港苏州望亭物流园、越海全球物流等，物流 仓储业氛围良好，估价对象 6 区位状况良好。 估价对象7：江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路1号、丁家浜路7号【普洛斯淀山湖物流园】仓储物流 项目 (一) 估价对象 7 位置 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                       35                            估价对象 7：普洛斯淀山湖物流园 (二) 估价对象 7 范围                              图    目标物业现状                 建筑外观                                  建筑外观 估价对象 7 为江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路 1 号、丁家浜路 7 号【普洛斯淀山湖物流园】仓储 物流用途房地产；估价对象建筑面积合计为 178,401.15 平方米，房屋规划用途为仓库及配套用房；土 地使用权面积合计为 322,299.70 平方米，土地用途为工业（仓储）用地；房屋所有权人为昆山普淀仓 储有限公司，单独所有。 估价对象 7 分为一期、二期、三期，其中一期包括 3 幢单层仓库和其他配套用房，                                        总建筑面积为 53,257.26 平方米；二期包括 3 幢单层仓库、1 幢办公楼和其他配套用房，总建筑面积为 60,732.03 平方米；三期 包括 4 幢单层仓库、1 幢食堂和其他配套用房，总建筑面积为 64,411.86 平方米。估价对象 7 面积构成 及用途等明细如下表：                                     建筑面积       可租赁面积                 建成        估价对象        建筑结构      总层数                             现状用途                                    （平方米）       （平方米）                 年份  普洛斯淀山湖物流园 A1 仓库       钢      2    23,933.51   23,933.51     高标仓库   2011 年 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                               36                                     建筑面积          可租赁面积                          建成       估价对象          建筑结构    总层数                                    现状用途                                    （平方米）          （平方米）                          年份  普洛斯淀山湖物流园 A2 仓库     钢       2      17,089.68      17,283.80       高标仓库         2011 年  普洛斯淀山湖物流园 A3 仓库     钢       2      11,516.43      11,516.43       高标仓库         2011 年  普洛斯淀山湖物流园 B1 仓库     钢       2      22,052.18      22,548.00       高标仓库         2014 年  普洛斯淀山湖物流园 B2 仓库     钢       2      22,416.60      22,878.00       高标仓库         2014 年  普洛斯淀山湖物流园 B3 仓库     钢       2      10,386.26      10,524.00       高标仓库         2014 年  普洛斯淀山湖物流园 B4 仓库     钢       2      15,931.83      16,625.76       高标仓库         2015 年  普洛斯淀山湖物流园 B5 仓库     钢       2      17,318.63      18,240.89       高标仓库         2015 年  普洛斯淀山湖物流园 B6 仓库     钢       1      10,791.59      11,360.05       高标仓库         2015 年  普洛斯淀山湖物流园 B7 仓库     钢       2      17,111.19      18,131.66       高标仓库         2015 年  普洛斯淀山湖物流园 C1 办公楼    钢混      5      4,922.01       5,000.00        办公楼          2014 年  普洛斯淀山湖物流园 C2 食堂     钢混      3      3,195.83       3,181.00         食堂          2015 年   普洛斯淀山湖物流园其他        钢混      1      1,735.41             --    物业及配套用房               -        合计                    -     178,401.15     181,223.10 估价对象 7 范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修，不 包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 (二)估价对象 7 权益状况 根据估价委托人提供的《不动产权证》记载，估价对象 7 一期权益状况见下表：        不动产权证证号                        苏（2020）昆山市不动产权第 3060956 号             权利人                                 昆山普淀仓储有限公司             共有情况                                     单独所有              坐落                                昆山市淀山湖镇双马路 1 号         不动产单元号                         320583 105028 GB00006 F00010002             权利类型                          国有建设用地使用权/房屋所有权             权利性质                                          出让              用途                         工业（仓储）/详见多幢项目信息列表        面积（平方米）                    土地使用权面积 100,000.00/房屋建筑面积 53,257.26             使用期限                     国有建设用地使用权 2060 年 05 月 07 日止         权利其他状况               多幢情况详见附页；其中独用土地使用权面积：100,000 平方米             登记日期                                 2020 年 7 月 23 日              附记                                           补发             填发单位                                昆山市自然资源和规划局 多幢信息附页：       幢号             项目名称                       建筑面积                      总层数 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                           37 根据估价委托人提供的《国有土地使用证》记载，估价对象 7 二期、三期土地权益状况见下表：    土地使用证证号           昆国用(2014)第 DW5 号                    昆国用(2014)第 DW297 号    土地使用权人             昆山普淀仓储有限公司                           昆山普淀仓储有限公司      座落            昆山市淀山湖镇丁家浜路南侧                            淀山湖镇民和路东侧      地号              3205831051660020000                  3205831051660024000      图号                        -                                     -    地类（用途）                     仓储用地                              工业用地     取得价格                       -                                     -     使用权类型                      出让                                 出让     终止日期               2063 年 9 月 12 日                      2063 年 3 月 25 日  使用权面积（平方米）               100,857.90                           121,441.80   独用面积（平方米）               100,857.90                           121,441.80   分摊面积（平方米）                    -                                     -      记事                        -                                     -     登记机关               昆山市国土资源局                             昆山市国土资源局     登记日期                2014 年 1 月 6 日                      2014 年 8 月 15 日 根据估价委托人提供的《房屋所有权证》记载，估价对象 7 二期、三期房地产权益状况见下表：  房屋所有权证证号     昆房权证淀山湖字第 211014719 号                  昆房权证淀山湖字第 211014722 号  房屋所有权人          昆山普淀仓储有限公司                              昆山普淀仓储有限公司   共有情况                   -                                       -   房屋座落        昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 4 号房                  昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 7 号房   登记时间            2014 年 11 月 14 日                        2014 年 11 月 14 日   房屋性质                   -                                       -   规划用途                A-1 仓库                                  A-2 仓库                       总层数：2                                   总层数：2   房屋状况          建筑面积：22,052.18 平方米                     建筑面积：22,416.60 平方米                 套内建筑面积：-；其他：-                           套内建筑面积：-；其他：-                地号：3205831051660022000                  地号：3205831051660022000   土地状况         土地使用权取得方式：国有出让                          土地使用权取得方式：国有出让                土地使用年限：至 2063/9/12 止                    土地使用年限：至 2063/9/12 止    附记                   新建                                      新建   填发单位           昆山市住房和城乡建设局                             昆山市住房和城乡建设局  房屋所有权证证号     昆房权证淀山湖字第 211014721 号                  昆房权证淀山湖字第 211014716 号  房屋所有权人          昆山普淀仓储有限公司                              昆山普淀仓储有限公司 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                           38    共有情况                 -                        -    房屋座落     昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 6 号房      昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 1 号房    登记时间          2014 年 11 月 14 日         2014 年 11 月 14 日    房屋性质                 -                        -    规划用途              A-3 仓库               办公楼（工业用地）                     总层数：2                     总层数：5    房屋状况       建筑面积：10,386.26 平方米        建筑面积：4,922.01 平方米                套内建筑面积：-；其他：-            套内建筑面积：-；其他：-              地号：3205831051660022000    地号：3205831051660022000    土地状况      土地使用权取得方式：国有出让            土地使用权取得方式：国有出让              土地使用年限：至 2063/9/12 止      土地使用年限：至 2063/9/12 止     附记                 新建                       新建    填发单位        昆山市住房和城乡建设局               昆山市住房和城乡建设局  房屋所有权证证号   昆房权证淀山湖字第 211014720 号     昆房权证淀山湖字第 211014717 号   房屋所有权人        昆山普淀仓储有限公司               昆山普淀仓储有限公司    共有情况                 -                        -    房屋座落     昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 5 号房      昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 2 号房    登记时间          2014 年 11 月 14 日         2014 年 11 月 14 日    房屋性质                 -                        -    规划用途               设备房                       门卫                     总层数：1                     总层数：1    房屋状况        建筑面积：862.01 平方米           建筑面积：68.93 平方米                套内建筑面积：-；其他：-            套内建筑面积：-；其他：-              地号：3205831051660022000    地号：3205831051660022000    土地状况      土地使用权取得方式：国有出让            土地使用权取得方式：国有出让              土地使用年限：至 2063/9/12 止      土地使用年限：至 2063/9/12 止     附记                 新建                       新建    填发单位        昆山市住房和城乡建设局               昆山市住房和城乡建设局  房屋所有权证证号   昆房权证淀山湖字第 211014975 号     昆房权证淀山湖字第 211014969 号   房屋所有权人        昆山普淀仓储有限公司               昆山普淀仓储有限公司   共有情况                  -                        -   房屋座落      昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 14 号房     昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 8 号房   登记时间           2015 年 02 月 09 日         2015 年 02 月 09 日   房屋性质                  -                        -   规划用途          A-8 仓库（工业用地）              A-9 仓库（工业用地）                     总层数：2                     总层数：2   房屋状况        建筑面积：15,931.83 平方米        建筑面积：17,318.63 平方米                套内建筑面积：-；其他：-            套内建筑面积：-；其他：-              地号：3205831051660024000    地号：3205831051660024000   土地状况       土地使用权取得方式：国有出让            土地使用权取得方式：国有出让               土地使用年限至 2064/3/25 止      土地使用年限：至 2064/3/25 止 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                           39    附记                  新建                        新建   填发单位         昆山市住房和城乡建设局               昆山市住房和城乡建设局  房屋所有权证证号   昆房权证淀山湖字第 211014970 号     昆房权证淀山湖字第 211014971 号   房屋所有权人        昆山普淀仓储有限公司                昆山普淀仓储有限公司   共有情况                  -                         -   房屋座落      昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 9 号房      昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 10 号房   登记时间           2015 年 02 月 09 日          2015 年 02 月 09 日   房屋性质                  -                         -   规划用途         A-10 仓库（工业用地）             A-11 仓库（工业用地）                     总层数：1                     总层数：2   房屋状况        建筑面积：10,791.59 平方米        建筑面积：17,111.19 平方米                套内建筑面积：-；其他：-             套内建筑面积：-；其他：-              地号：3205831051660024000    地号：3205831051660024000   土地状况       土地使用权取得方式：国有出让            土地使用权取得方式：国有出让              土地使用年限：至 2064/3/25 止      土地使用年限：至 2064/3/25 止    附记                  新建                        新建   填发单位         昆山市住房和城乡建设局               昆山市住房和城乡建设局  房屋所有权证证号   昆房权证淀山湖字第 211014974 号     昆房权证淀山湖字第 211014973 号   房屋所有权人        昆山普淀仓储有限公司                昆山普淀仓储有限公司   共有情况                  -                         -   房屋座落      昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 13 号房     昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 12 号房   登记时间           2015 年 02 月 09 日          2015 年 02 月 09 日   房屋性质                  -                         -   规划用途              A-12 食堂                   A-13 门卫                     总层数：3                     总层数：1   房屋状况        建筑面积：3,195.83 平方米          建筑面积：25.15 平方米                套内建筑面积：-；其他：-             套内建筑面积：-；其他：-              地号：3205831051660024000    地号：3205831051660024000   土地状况       土地使用权取得方式：国有出让            土地使用权取得方式：国有出让              土地使用年限：至 2064/3/25 止      土地使用年限：至 2064/3/25 止    附记                  新建                        新建   填发单位         昆山市住房和城乡建设局               昆山市住房和城乡建设局  房屋所有权证证号   昆房权证淀山湖字第 211014972 号     昆房权证淀山湖字第 211014718 号   房屋所有权人        昆山普淀仓储有限公司                昆山普淀仓储有限公司    共有情况                 -                         -    房屋座落     昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 11 号房     昆山市淀山湖镇丁家浜路 7 号 3 号房    登记时间          2015 年 02 月 09 日          2014 年 11 月 14 日    房屋性质                 -                         -    规划用途             A-14 厕所                      门卫 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                           40                                    总层数：1                              总层数：1     房屋状况                    建筑面积：37.64 平方米                        建筑面积：24.04 平方米                            套内建筑面积：-；其他：-                          套内建筑面积：-；其他：-                          地号：3205831051660024000              地号：3205831051660022000     土地状况                土地使用权取得方式：国有出让                       土地使用权取得方式：国有出让                         土地使用年限：至 2064/3/25 止                 土地使用年限：至 2063/9/12 止      附记                              新建                                新建     填发单位                   昆山市住房和城乡建设局                            昆山市住房和城乡建设局 根据估价委托人提供的《项目情况说明》                  ，截至价值时点，估价对象 7 出租率为 82.40%，估价对象 7 不 存在抵押及其他优先受偿权。 除此之外，未发现估价对象 7 有其他他项权利。 根据估价委托人提供的资料及估价人员查询，估价对象 7 不属于依法公告列入征收、征用范围，也不属 于依法查封、采取财产保全措施或者受其他形式限制。估价人员未发现估价对象 7 有所有权不明确或者 归属有争议的情况。估价对象 7 属于法律、行政法规规定可以抵押或者作为出资、转让的财产。 (三)估价对象 7 实物状况           名称                                      【普洛斯淀山湖物流园】          面积（平方米）                                     322,299.70                                       一期所在地块南临河道，东临双和路，西临空地，北临双马路; 土            四至                                    二期、三期所在地块南临河道，东临杨家角路，西临民和路，北临丁家浜路。 地              形状                                      较规则多边形 实 物          地形地势                                      地势较平坦 状          地质条件                            地基承载力及稳定性较好，适合作为建设用地。 况            土壤状况                                      土壤未受污染 描                             宗地外已达“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地红线内场地平整且地上 述        基础设施完备程度                                                      已建成房屋。            开发程度                              宗地上已开发建设，建有多栋建筑物。            建筑面积        可租赁面积         建筑     名称                                                  设施设备及装修状况描述            (平方米)       （平方米）         结构  A1 仓库     23,933.51   23,933.51     钢     防火等级：丙二类；净高：9 米；                                            地面荷载：3.0 吨/平方米；  A2 仓库     17,089.68   17,283.80     钢                                            消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；  A3 仓库     11,516.43   11,516.43     钢     附属设施：配备 1.3 米高升降式单面、双面装卸平台；6 米宽雨棚。  B1 仓库     22,052.18   22,548.00     钢     防火等级：丙二类；  B2 仓库     22,416.60   22,878.00     钢     净高：9 米；  B3 仓库     10,386.26   10,524.00     钢     地面荷载：3.0 吨/平方米； 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                                 41             建筑面积        可租赁面积          建筑   名称                                                         设施设备及装修状况描述             (平方米)       （平方米）          结构  B4 仓库     15,931.83    16,625.76      钢        消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；                                                 附属设施：配备 1.3 米高装卸平台、6 米宽雨棚。  B5 仓库     17,318.63    18,240.89      钢  B6 仓库     10,791.59    11,360.05      钢  B7 仓库     17,111.19    18,131.66      钢  C1 办公楼     4,922.01     5,000.00      钢混       办公楼  C2 食堂      3,195.83     3,181.00      钢混       食堂   其他        1,735.41        --         钢混       物业用房及配套   合计       178,401.15   181,223.10     -        --- 根据估价委托人提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象 7 于价值时点主体结构完好，外观无明 显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 估价对象 7 实际土地开发程度已达到宗地内外“五通”。估价对象 7 建筑物整体规划及设计合理，能够满 足经营使用需要，已达到仓储物流用房经营使用的基本条件。 (四)估价对象 7 区位状况                              淀山湖镇双马路 1 号、丁家浜路               座落                                             方位           淀山湖镇  位置                              7 号【普洛斯淀山湖物流园】  状况         所在楼层                           整幢                朝向           坐北朝南          与重要场所(设施)距离                   东距离上海虹桥国际机场约 35 公里，北距昆山站约 32 公里。             道路状况                     靠近双马路、北青公路等，属于交通主干道，车流量较大，道路状况较好。  交通      出入可利用交通工具               近双护村公交车站，周边有昆山 358 路等多路公交车设点经过，公共交通便捷度较好  状况        交通管制情况                                       周边无车辆及通行时间限制            停车方便程度                                     园区内设有地上停车位，停车比较方便             自然环境                                      位处昆山市淀山湖镇，自然环境一般  环境             人文环境                       附近为仓储物流园、产业园较多，产业聚集度较好，人文环境好  状况               景观                                           无特殊景观             基础设施                                “五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）                              教育：淀山湖中学、淀山湖小学等；  外部                              金融：中国银行(淀山湖支行)、昆山农村商业银行(淀山湖支行)等；  配套                              医疗：安上社区卫生服务站等；  设施        公共服务设施                              休闲：乐营淀山湖国际营地等；  状况                              商业：富贵商业街等；                              各项公共服务设施齐全。 估价对象7位于昆山市淀山湖镇东北部，周边工业氛围良好，产业较为聚集，仓储物流产业集聚度较高， 周边主要的物流园区有：神州数码物流园、卓禾仓储物流园、京东电子商务物流园等，物流仓储业氛围 良好，估价对象7区位状况良好。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                            42 估价对象8：山东省青岛市前湾保税港区月湾路5号、7号、8号【普洛斯青岛前湾港国际物流园】仓储物 流项目 (一) 估价对象 8 位置                            估价对象 8：普洛斯青岛前湾港国际物流园 (二) 估价对象 8 范围                        图   目标物业现状                 建筑外观                    建筑外观 估价对象 8 为山东省青岛市前湾保税港区月湾路 5 号、7 号、8 号【普洛斯青岛前湾港国际物流园】仓 储物流用途房地产；估价对象建筑面积合计为 120,756.01 平方米，房屋规划用途为仓储及配套用房； 土地使用权面积合计为 230,301.00 平方米，土地用途为仓储用地；权利人为普洛斯（青岛）前湾港国 际物流发展有限公司，单独所有。 估价对象 8 分为一期、二期及三期。其中一期包括 3 幢单层仓库和其他配套用房，总建筑面积为 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                43 括 1 幢单层仓库和其他配套用房，总建筑面积为 18,024.71 平方米。估价对象面积构成及用途等明细如 下表：                                              建筑面积            可租赁面积                  建成          估价对象              建筑结构     总层数                                     现状用途                                             （平方米）            （平方米）                  年份 普洛斯青岛前湾港国际物流园 B1 库           钢        1      17,680.44       18,528.00      高标仓库   2014 年  普洛斯青岛前湾港国际物流园 B2 库          钢        1      21,283.90       22,277.00      高标仓库   2014 年  普洛斯青岛前湾港国际物流园 B3 库          钢        1      17,687.76       18,528.00      高标仓库   2014 年                                                                             附属用房  普洛斯青岛前湾港国际物流园其他             钢混       1          858.93          -                 2014 年                                                                              及门卫  普洛斯青岛前湾港国际物流园 B4 库          钢        1      14,456.12       14,566.44      高标仓库   2020 年  普洛斯青岛前湾港国际物流园 B5 库          钢        1      16,185.35       16,367.00      高标仓库   2020 年  普洛斯青岛前湾港国际物流园 B6 库          钢        1      14,456.12       14,937.72      高标仓库   2020 年  普洛斯青岛前湾港国际物流园 A1 库          钢        1      17,917.88       18,650.78      高标仓库   2020 年                                                                             内配套用 普洛斯青岛前湾港国际物流园其他              钢混       1          122.68          -                 2020 年                                                                             房及门卫                                                                             内配套用 普洛斯青岛前湾港国际物流园其他              钢混       1          106.83          -                 2020 年                                                                             房及门卫           合计                           -    120,756.01       123,854.94 估价对象 8 范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修，不 包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 (二)估价对象 8 权益状况 根据估价委托人提供的《不动产权证书》记载，估价对象 8 房地产权益状况见下表： 不动产权证书号    鲁（2021）前湾保税港区不动产权第 0000166 号              鲁（2021）前湾保税港区不动产权第 0000167 号   权利人       普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司                      普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司  共有情况                    单独所有                                            单独所有   座落               青岛前湾保税港区月湾路 5 号                           青岛前湾保税港区月湾路 7 号 不动产单元号                   详见清单                                            详见清单  权利类型          国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权                       国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权  权利性质                   出让/自建房                                       出让/自建房   用途                     仓储/仓储                                       仓储用地/仓储                    共有土地使用权面积 0 平方米                        共有土地使用权面积 193,619.00 平方米   面积                  房屋建筑面积：57,511.03 平方米                       房屋建筑面积：45,220.27 平方米            土地使用期 2007 年 09 月 18 日起 2057 年 09 月       土地使用期 2007 年 09 月 18 日起 2057 年 09 月  使用期限           姓名：普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公                                                     姓名：普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公 权利其他状况          司；证件号码：913702207875803785                                                            司；证件号码：913702207875803785                 土地使用权使用面积：193,619.0 平方米   附记      国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记，自建                    国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记，自建  登记机构              青岛市国土资源和房屋管理局                             青岛市国土资源和房屋管理局 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                              44     登记日期          2021 年 03 月 17 日                              2021 年 03 月 17 日     不动产权证书号                      鲁（2021）前湾保税港区不动产权第 0000170 号       权利人                            普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司       共有情况                                        单独所有        座落                                  青岛前湾保税港区月湾路 8 号      不动产单元号                                       详见清单       权利类型                           国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权       权利性质                                      出让/自建房        用途                                      仓储用地/仓储                                            共有土地使用权面积 0 平方米        面积                                        房屋建筑面积：18,024.71 平方米       使用期限                   土地使用期 2007 年 09 月 18 日起 2057 年 09 月 17 日止                                  姓名：普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司                                        证件号码：913702207875803785                                       土地使用权使用面积：36,682.0 平方米                                             专有建筑面积       分摊建筑面积      权利其他状况       幢号      单元号         室号                               建筑结构         竣工日期                                              （平方米）        （平方米）                 内配套用房        -        1层      26.00         0.00          钢        2021-01-18                    -         -        全幢     17,917.88      0.00         钢混        2021-01-18                  内门卫室       --        1层      80.83         0.00         钢混        2021-01-18                    -                   1      0.00          0.00        附记                        国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记，自建；       登记机构                                 青岛市国土资源和房屋管理局       登记日期                                   2021 年 04 月 12 日 根据估价委托人提供的《项目情况说明》                  ，截至价值时点，估价对象 8 出租率为 74.56%，估价对象 8 不 存在抵押及其他优先受偿权。 除此之外，未发现估价对象 8 有其他他项权利。 根据估价委托人提供的资料及估价人员查询，估价对象 8 不属于依法公告列入征收、征用范围，也不属 于依法查封、采取财产保全措施或者受其他形式限制。估价人员未发现估价对象 8 有所有权不明确或者 归属有争议的情况。估价对象 8 属于法律、行政法规规定可以抵押或者作为出资、转让的财产。 (三)估价对象实物状况       名称       【普洛斯青岛前湾港国际物流园】一二期                        【普洛斯青岛前湾港国际物流园】三期 土   面积（平方米）             193,619.00                                  36,682.00 地             南临月湾路，西临青岛华泰国际物流园区，北临                   南临汉江路，西临一块空地，北临月湾路，东临        四至 实                      同江路，东临衡山路                                     衡山路 物      形状                                    较规则多边形 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                                  45 状        地形地势                                             地势较平坦 况          地质条件                               地基承载力及稳定性较好，适合作为建设用地。 描 述        土壤状况                                             土壤未受污染      基础设施完备              宗地外已达“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地红线内场地平整且地上已建成房           程度                                                屋。          开发程度                                     宗地上已开发建设，建有多栋建筑物。                建筑面积        可租赁面积           建筑     名称                                                           设施设备及装修状况描述                (平方米)       （平方米）           结构  B1 仓库         17,680.44   18,528.00       钢         防火等级：丙二类；净高：9 米；                                                      地面荷载：3.0 吨/平方米；  B2 仓库         21,283.90   22.277.00       钢                                                      消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；  B3 仓库         17,687.76   18,528.00       钢         附属设施：配备 1.3 米高单面升降式装卸平台、6 米宽雨棚。     其他          858.93         -           钢混        附属用房及门卫  B4 仓库         14,456.12   14,566.44       钢         防火等级：丙二类；净高：9 米；                                                      地面荷载：3.0 吨/平方米；  B5 仓库         16,185.35   16,367.00       钢                                                      消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；  B6 仓库         14,456.12   14,937.72       钢         附属设施：配备 1.3 米高单面升降式装卸平台、6 米宽雨棚。     其他          122.68         -           钢混        内配套用房及门卫                                                      防火等级：丙二类；净高：9 米；                                                      地面荷载：3.0 吨/平方米；  A1 仓库         17,917.88   18,650.78       钢                                                      消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；                                                      附属设施：配备 1.3 米高单面升降式装卸平台、6 米宽雨棚。     其他          106.83         -           钢混        内配套用房及门卫     合计     120,756.01      123,854.94       -        - 根据估价委托人提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象 8 于价值时点主体结构完好，外观无明 显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 估价对象实际土地开发程度已达到宗地内外“五通”。估价对象 8 建筑物整体规划及设计合理，能够满足 经营使用需要，已达到仓储物流用房经营使用的基本条件。 (四)估价对象区位状况                                        月湾路 5 号、7 号、8 号                 座落                                               方位            黄岛区                                    【普洛斯青岛前湾港国际物流园】 位置 状况             所在楼层                             整幢               朝向         坐北朝南          与重要场所(设施)距离                            距离青岛胶东国际机场约 45 公里，距青岛站约 15 公里。                道路状况                 靠近江山中路、嘉陵江东路等，属于交通主干道，车流量较大，道路状况较好。 交通                             近保税港区北门公交车站，周边有黄岛 55 路等多路公交车设点经过，公共交通便捷度较          出入可利用交通工具 状况                                                               好            交通管制情况                                        周边无车辆及通行时间限制 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                                46        停车方便程度                 园区内设有地上停车位，停车比较方便         自然环境                  位处青岛市黄岛区，自然环境一般  环境         人文环境          附近为仓储物流园、产业园较多，产业聚集度较好，人文环境好  状况          景观                         无特殊景观         基础设施              “五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）                 教育：青岛理工大学、青岛职业技术学院等；  外部                 金融：中国农业银行(自贸区支行)、交通银行(湘江路支行)等；  配套                 医疗：青岛大学附属医院（西海岸院区）                                  、青岛大学医疗集团西海岸第二医院等；  设施    公共服务设施                 休闲：黄岛伯爵山高尔夫俱乐部、青岛西海岸市民体育公园等；  状况                 商业：长江购物广场、永旺梦乐城等；                 各项公共服务设施齐全。 估价对象 8 位于青岛市黄岛区，靠近江山中路、嘉陵江东路等，交通通达性较好；区域内物流园区众 多，物流企业聚集度高，周边主要的物流园区有：中创物流、青岛华泰国际物流有限公司、青岛中远海 运物流供应链有限公司等，物流仓储业氛围良好，估价对象 8 区位状况良好。 估价对象9：广东省江门市鹤山市沙坪街道汇通路2号、6号【普洛斯江门鹤山物流园】仓储物流项目 (一) 估价对象 9 位置                      估价对象 9：普洛斯江门鹤山物流园 (二) 估价对象 9 范围 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                 47                          图       目标物业现状               建筑外观                                   建筑外观 估价对象 9 为广东省江门市鹤山市沙坪街道汇通路 2 号、6 号【普洛斯江门鹤山物流园】仓储物流用途 房地产；估价对象建筑面积合计为 121,335.29 平方米，房屋规划用途为仓库及配套用房；土地使用权 面积为 225,122.66 平方米，土地用途为仓储用地；权利人为鹤山普洛斯物流园有限公司，单独所有。 估价对象 9 分为一期和二期，其中一期包括 3 幢单层仓库和 3 栋配套用房，总建筑面积为 64,184.57 平 方米；二期包括 3 幢单层仓库和 1 栋配套用房，总建筑面积为 57,150.72 平方米。估价对象面积构成及 用途等明细如下表：                                       建筑面积        可租赁面积                  建成      估价对象         建筑结构   总层数                                   现状用途                                      （平方米）        （平方米）                  年份 普洛斯江门鹤山物流园 A1 库    钢         1       22,640.02    23,417.77    高标仓库     2017 年 普洛斯江门鹤山物流园 A2 库    钢         1       20,582.03    20,608.77    高标仓库     2017 年 普洛斯江门鹤山物流园 A3 库    钢         1       20,696.02    21,513.64    高标仓库     2017 年 普洛斯江门鹤山物流园 A4 库    钢         1       23,862.40    24,708.29    高标仓库     2019 年 普洛斯江门鹤山物流园 A5 库    钢         1       23,862.40    24,645.70    高标仓库     2019 年 普洛斯江门鹤山物流园 A6 库    钢         1        9,305.52     9,628.32    高标仓库     2019 年  普洛斯江门鹤山物流园其他      钢         1        386.90        ——         设备房及配套   2017 年       合计                     -       121,335.29   124,522.49 估价对象 9 范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修，不 包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 (二)估价对象 9 权益状况 根据估价委托人提供的《不动产权证书》记载，估价对象 9 房地产权益状况见下表：     不动产权证书号                      粤（2020）鹤山市不动产权第 0007014 号       权利人                鹤山普洛斯物流园有限公司（91440700094340240L）       共有情况                                   单独所有        座落                            沙坪街道汇通路 6 号之四等      不动产单元号              440784 001006 GB04210 F00070001（其他详见附记）       权利类型                       国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                   48           权利性质                               出让/自建房             用途                            仓储用地/仓库等             面积             宗地面积：225,122.66 平方米/建筑面积：121,335.29 平方米           使用期限           国有建设用地使用权 2015 年 02 月 13 日起至 2065 年 02 月 12 日止         权利其他状况                                      -           登记机构                            鹤山市自然资源局           登记日期                           2020 年 04 月 10 日 附记清单如下：      单元号         建筑结构      户号           建筑面积             房屋用途        竣工时间     F00010001    钢筋混凝土   汇通路 2 号         100.00             其它       2017 年     F00020001    钢筋混凝土   汇通路 6 号         112.50             其它       2017 年     F00030001     钢       2 号之一          54.00              单车房      2017 年     F00040001     钢       2 号之三         22,640.02           仓库       2017 年     F00050001     钢       6 号之一         20,582.03           仓库       2017 年     F00060001     钢       6 号之二         20,696.02           仓库       2017 年     F00070001     钢       6 号之四         23,862.40           仓库       2019 年     F00080001     钢       6 号之五         23,862.40           仓库       2019 年     F00090001     钢       6 号之六         9,305.52            仓库       2019 年     F00100001    钢筋混凝土    6 号之七          120.40             其它       2019 年 根据估价委托人提供的《项目情况说明》                  ，截至价值时点，估价对象 9 出租率为 90.02%，估价对象 9 不 存在抵押及其他优先受偿权。 除此之外，未发现估价对象 9 有其他他项权利。 根据估价委托人提供的资料及估价人员查询，估价对象 9 不属于依法公告列入征收、征用范围，也不属 于依法查封、采取财产保全措施或者受其他形式限制。估价人员未发现估价对象 9 有所有权不明确或者 归属有争议的情况。估价对象 9 属于法律、行政法规规定可以抵押或者作为出资、转让的财产。 (三)估价对象 9 实物状况          名称                         【普洛斯江门鹤山物流园】        面积（平方米）                            225,122.66 土             四至            东临汇通路，西临莺朗工业区，南临铁路，北临鹤山大道 地 实           形状                           较规则多边形 物         地形地势                            地势较平坦 状           地质条件               地基承载力及稳定性较好，适合作为建设用地。 况           土壤状况                           土壤未受污染 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                     49 描                         宗地外已达”五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地红线内场地平整且地上已建       基础设施完备程度 述                                                       成房屋。            开发程度                                宗地上已开发建设，建有多栋建筑物。               建筑面积        可租赁面积         建筑     名称                                                     设施设备及装修状况描述               (平方米)       （平方米）         结构     A1 库     22,640.02    23,417.77     钢      防火等级：丙二类；净高：9 米；地面荷载：3.0 吨/平方米；                                                室内地面：金刚砂地坪；     A2 库     20,582.03    20,608.77     钢                                                消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；     A3 库     20,696.02    21,513.64     钢      附属设施：配备室外 6 米宽简易雨棚，单向升降式装卸平台。     A4 库     23,862.40    24,708.29     钢      防火等级：丙二类；净高：9 米；地面荷载：3.0 吨/平方米；                                                室内地面：金刚砂地坪；     A5 库     23,862.40    24,645.70     钢                                                消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；     A6 库      9,305.52     9,628.32     钢      附属设施：配备室外 6 米宽雨棚，单向升降式装卸平台。     其它        386.90          -         钢混     设备房及配套     合计       121,335.29   124,522.49     -     - 根据估价委托人提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象 9 于价值时点主体结构完好，外观无明 显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 估价对象 9 实际土地开发程度已达到宗地内外“五通”。估价对象 9 建筑物整体规划及设计合理，能够满 足经营使用需要，已达到仓储物流用房经营使用的基本条件。 (四)估价对象 9 区位状况                                   鹤山市沙坪街道汇通路 2 号、6 号                 座落                                             方位       鹤山市沙坪街道  位置                                   【普洛斯江门鹤山物流园】  状况           所在楼层                           整幢                朝向         坐北朝南            与重要场所(设施)距离                       距离江门北站约 0.5 公里，距鹤山市政府约 3.5 公里。               道路状况                      靠近鹤山大道，属于交通主干道，车流量较大，道路状况较好。                                   周边有 551 路、553 路、581 路、592 路等多路公交车设点经过，公共交通便捷度一  交通        出入可利用交通工具                                                           般。  状况              交通管制情况                                  周边无车辆及通行时间限制              停车方便程度                                园区内设有地上停车位，停车方便               自然环境                                 位处鹤山市沙坪街道，自然环境较好  环境               人文环境                      附近为仓储物流园、产业园较多，产业聚集度较好，人文环境好  状况                 景观                                       无特殊景观               基础设施                            “五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）  外部                           教育：玉桥小学、江门市鹤山市第一中学等；  配套                           金融：鹤山农商银行(玉桥分社)、广发银行(江门分行鹤山凯旋城支行)等；  设施          公共服务设施           医疗：沙坪镇仓边村卫生站、鹤山市人民医院等；  状况                           休闲：北湖公园等；                               商业：国泰广场、一汇新天地等； 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                            50                    各项公共服务设施齐全。 估价对象 9 位于江门市鹤山市沙坪街道，紧邻鹤山大道，交通通达性较好；区域内物流园区众多，物流 企业聚集度高，周边主要的物流园区有：维龙(鹤山)珠西智慧物流产业园、熙麦珠西时尚物流园、嘉民 鹤山现代物流园、友和实业物流园等，物流仓储氛围良好，估价对象 9 区位状况良好。 估价对象10：重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道196号【普洛斯（重庆）城市配送物流中心】仓 储物流项目 (一) 估价对象 10 位置                              估价对象 10：普洛斯（重庆）城市配送物流中心 (二) 估价对象 10 范围                          图   目标物业现状                  建筑外观                    建筑外观 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                  51 估价对象 10 为重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号【普洛斯（重庆）城市配送物流中心】 仓储物流用途房地产；估价对象建筑面积合计为 209,539.83 平方米，房屋规划用途为工业及其他配套 用房；土地使用权面积为 377,003.00 平方米，土地用途为仓储用地；权利人为重庆普南仓储服务有限 公司，单独所有。 估价对象 10 分为三期。其中一期包括 6 幢单层仓库和其他配套用房，总建筑面积为 80,061.43 平方米； 二期包括 4 幢单层仓库和其他配套用房，总建筑面积为 74,090.10 平方米；三期包括 2 幢单层仓库、2 幢综合楼及其他配套用房，总建筑面积为 55,388.30 平方米。估价对象 10 面积构成及用途等明细如下 表：                                   总层       建筑面积         可租赁面积                  建成            估价对象           建筑结构                                        现状用途                                    数   （平方米）            （平方米）                  年份 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 A1 仓库       钢      1       12,581.76    12,564.06     高标仓库    2013 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 A2 仓库       钢      1       13,195.41    13,195.38     高标仓库    2013 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 A3 仓库       钢      1       13,195.41    13,195.38     高标仓库    2013 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 A4 仓库       钢      1       12,578.36    12,564.06     高标仓库    2013 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 A5 仓库       钢      1       14,573.42    13,874.70     高标仓库    2013 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 A6 仓库       钢      1       13,874.74    13,874.70     高标仓库    2013 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 B1 仓库       钢      1       15,474.47    15,081.43     高标仓库    2017 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 B2 仓库       钢      1       21,067.87    21,064.00     高标仓库    2017 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 B3 仓库       钢      1       18,406.46    18,406.46     高标仓库    2017 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 B4 仓库       钢      1       19,072.60    19,072.60     高标仓库    2017 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 B5 仓库       钢      1       17,594.97    17,662.00     高标仓库    2016 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 B6 仓库       钢      1       20,882.82    21,008.00     高标仓库    2016 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 B7 仓库      钢混      6       8,758.36      8,276.00     宿舍、食堂   2016 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心 B9 仓库      钢混      8       8,077.79      7,359.00     宿舍、食堂   2016 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心门卫 1        钢混      1        32.08           -          门卫     2013 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心门卫 2        钢混      1        30.25           -          门卫     2013 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心门卫 3        钢混      1        74.36           -          门卫     2016 年 普洛斯（重庆）城市配送物流中心门卫 4        钢混      1        68.70           -          门卫     2017 年             合计                     -   209,539.83       207,197.77 估价对象 10 范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修， 不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 (二)估价对象权益状况 根据估价委托人提供的《不动产权证书》记载，估价对象 10 房地产权益状况见下表： 不动产权证书号      渝（2020）巴南区不动产权第 000204457 号            渝（2020）巴南区不动产权第 000204529 号      权利人          重庆普南仓储服务有限公司                           重庆普南仓储服务有限公司   共有情况                 单独所有                                         单独所有 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                         52    座落     巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号 A1            巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号 A2  不动产单元号     500113 009254 GB00015 F00010001     500113 009254 GB00015 F00020001   权利类型        国有建设用地使用权/房屋所有权                     国有建设用地使用权/房屋所有权   权利性质                   出让                                  出让    用途                仓储用地/工业                             仓储用地/工业              共有宗地面积：377,003.00 平方米               共有宗地面积：377,003.00 平方米    面积               房屋建筑面积：12,581.76 平方米                房屋建筑面积：13,195.41 平方米   使用期限     国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止         国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止              营业执照：915001135842666371             营业执照：915001135842666371                     房屋机构：钢结构                            房屋机构：钢结构  权利其他状况   专有建筑面积（套内面积）：12,581.76 平方米          专有建筑面积（套内面积）：13,195.41 平方米                所在楼层（名义层）：1、2 层                     所在楼层（名义层）：1、2 层                业务编号：202003301100046                业务编号：202003301100129    附记            土地用途为物流仓储用地                         土地用途为物流仓储用地   登记机构           重庆市规划和自然资源局                         重庆市规划和自然资源局   登记日期             2020 年 04 月 02 日                    2020 年 04 月 02 日 不动产权证书号   渝（2020）巴南区不动产权第 000204815 号         渝（2020）巴南区不动产权第 00204853 号   权利人           重庆普南仓储服务有限公司                        重庆普南仓储服务有限公司   共有情况                 单独所有                                单独所有    座落     巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号 A3            巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号 A4  不动产单元号     500113 009254 GB00015 F00030001     500113 009254 GB00015 F00040001   权利类型        国有建设用地使用权/房屋所有权                     国有建设用地使用权/房屋所有权   权利性质                   出让                                  出让    用途                仓储用地/工业                             仓储用地/工业              共有宗地面积：377,003.00 平方米               共有宗地面积：377,003.00 平方米    面积               房屋建筑面积：13,195.41 平方米                房屋建筑面积：12,578.36 平方米   使用期限     国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止         国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止              营业执照：915001135842666371             营业执照：915001135842666371                     房屋机构：钢结构                            房屋机构：钢结构  权利其他状况   专有建筑面积（套内面积）：13,195.41 平方米          专有建筑面积（套内面积）：12,578.36 平方米                所在楼层（名义层）：1、2 层                      所在楼层（名义层）：1 层                业务编号：202003301100289                业务编号：202003301100309    附记            土地用途为物流仓储用地                         土地用途为物流仓储用地   登记机构           重庆市规划和自然资源局                         重庆市规划和自然资源局   登记日期             2020 年 04 月 02 日                    2020 年 04 月 02 日 不动产权证书号   渝（2020）巴南区不动产权第 000204877 号         渝（2020）巴南区不动产权第 000204911 号   权利人           重庆普南仓储服务有限公司                        重庆普南仓储服务有限公司   共有情况                 单独所有                                单独所有    座落     巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号 A5            巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号 A6  不动产单元号     500113 009254 GB00015 F00050002     500113 009254 GB00015 F00060001 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                       53   权利类型        国有建设用地使用权/房屋所有权                     国有建设用地使用权/房屋所有权   权利性质                   出让                                  出让    用途                仓储用地/工业                             仓储用地/工业              共有宗地面积：377,003.00 平方米               共有宗地面积：377,003.00 平方米    面积               房屋建筑面积：14,573.42 平方米                房屋建筑面积：13,874.74 平方米   使用期限     国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止         国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止              营业执照：915001135842666371             营业执照：915001135842666371                     房屋机构：钢结构                            房屋机构：钢结构  权利其他状况   专有建筑面积（套内面积）：14,573.42 平方米          专有建筑面积（套内面积）：13,874.74 平方米                所在楼层（名义层）：1、2 层                      所在楼层（名义层）：1 层                业务编号：202003301100313                业务编号：202003301100319    附记            土地用途为物流仓储用地                         土地用途为物流仓储用地   登记机构           重庆市规划和自然资源局                         重庆市规划和自然资源局   登记日期             2020 年 04 月 02 日                    2020 年 04 月 02 日 不动产权证书号   渝（2020）巴南区不动产权第 000205209 号         渝（2020）巴南区不动产权第 000205262 号   权利人           重庆普南仓储服务有限公司                        重庆普南仓储服务有限公司   共有情况                 单独所有                                单独所有    座落     巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号门卫 1           巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号门卫 2  不动产单元号     500113 009254 GB00015 F00170001     500113 009254 GB00015 F00180001   权利类型        国有建设用地使用权/房屋所有权                     国有建设用地使用权/房屋所有权   权利性质                   出让                                  出让    用途                仓储用地/工业                             仓储用地/工业              共有宗地面积：377,003.00 平方米               共有宗地面积：377,003.00 平方米    面积                房屋建筑面积：32.08 平方米                    房屋建筑面积：30.25 平方米   使用期限     国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止         国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止              营业执照：915001135842666371             营业执照：915001135842666371                 房屋机构：钢筋混凝土结构                        房屋机构：钢筋混凝土结构  权利其他状况    专有建筑面积（套内面积）：32.08 平方米              专有建筑面积（套内面积）：30.25 平方米                 所在楼层（名义层）：1 层                       所在楼层（名义层）：1 层                业务编号：202003301100407                业务编号：202003301100428    附记            土地用途为物流仓储用地                         土地用途为物流仓储用地   登记机构           重庆市规划和自然资源局                         重庆市规划和自然资源局   登记日期             2020 年 04 月 02 日                    2020 年 04 月 02 日 不动产权证书号   渝（2018）巴南区不动产权第 000259430 号         渝（2018）巴南区不动产权第 000259619 号   权利人           重庆普南仓储服务有限公司                        重庆普南仓储服务有限公司   共有情况                 单独所有                                单独所有    座落     巴南区南彭公路物流基地东城大道 31 号 B-1            巴南区南彭公路物流基地东城大道 31 号 B-2  不动产单元号     500113 009254 GB00015 F00070001     500113 009254 GB00015 F00080001   权利类型        国有建设用地使用权/房屋所有权                     国有建设用地使用权/房屋所有权   权利性质                   出让                                  出让 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                       54    用途                仓储用地/工业                             仓储用地/工业              共有宗地面积：377,003.00 平方米               共有宗地面积：377,003.00 平方米    面积               房屋建筑面积：15,474.47 平方米                房屋建筑面积：21,067.87 平方米   使用期限     国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止         国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止              营业执照：915001135842666371             营业执照：915001135842666371                     房屋机构：钢结构                            房屋机构：钢结构  权利其他状况   专有建筑面积（套内面积）：15,474.47 平方米          专有建筑面积（套内面积）：21,067.87 平方米                所在楼层（名义层）：1、2 层                     所在楼层（名义层）：1、2 层                业务编号：201803211100712                业务编号：201803211100740    附记            土地用途为物流仓储用地                         土地用途为物流仓储用地   登记机构         重庆市国土资源和房屋管理局                       重庆市国土资源和房屋管理局   登记日期             2018 年 03 月 27 日                    2018 年 03 月 27 日 不动产权证书号   渝（2018）巴南区不动产权第 000260089 号         渝（2018）巴南区不动产权第 000308763 号   权利人           重庆普南仓储服务有限公司                        重庆普南仓储服务有限公司   共有情况                 单独所有                                单独所有    座落     巴南区南彭公路物流基地东城大道 31 号 B-3            巴南区南彭公路物流基地东城大道 31 号 B-4  不动产单元号     500113 009254 GB00015 F00100001     500113 009254 GB00015 F00090001   权利类型        国有建设用地使用权/房屋所有权                     国有建设用地使用权/房屋所有权   权利性质                   出让                                  出让    用途                仓储用地/工业                             仓储用地/工业              共有宗地面积：377,003.00 平方米               共有宗地面积：377,003.00 平方米    面积               房屋建筑面积：18,406.46 平方米                房屋建筑面积：19,072.60 平方米   使用期限    国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止          国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止              营业执照：915001135842666371             营业执照：915001135842666371                     房屋机构：钢结构                            房屋机构：钢结构  权利其他状况   专有建筑面积（套内面积）：18,406.46 平方米          专有建筑面积（套内面积）：19,072.60 平方米                所在楼层（名义层）：1、2 层                     所在楼层（名义层）：1、2 层                业务编号：201803211100806                业务编号：201803211100628    附记            土地用途为物流仓储用地                         土地用途为物流仓储用地   登记机构         重庆市国土资源和房屋管理局                       重庆市国土资源和房屋管理局   登记日期             2018 年 03 月 27 日                    2018 年 04 月 11 日 不动产权证书号   渝（2018）巴南区不动产权第 000308794 号         渝（2018）巴南区不动产权第 000269127 号   权利人           重庆普南仓储服务有限公司                        重庆普南仓储服务有限公司   共有情况                 单独所有                                单独所有    座落     巴南区南彭公路物流基地东城大道 31 号门卫 4            巴南区南彭公路物流基地东城大道 33 号 B-5  不动产单元号     500113 009254 GB00015 F00090001     500113 009254 GB00015 F00110001   权利类型        国有建设用地使用权/房屋所有权                     国有建设用地使用权/房屋所有权   权利性质                   出让                                  出让    用途                仓储用地/其他                             仓储用地/工业    面积        共有宗地面积：377,003.00 平方米               共有宗地面积：377,003.00 平方米 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                       55                房屋建筑面积：68.70 平方米                   房屋建筑面积：17,594.97 平方米   使用期限     国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止         国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止              营业执照：915001135842666371             营业执照：915001135842666371                 房屋机构：钢筋混凝土结构                            房屋机构：钢结构  权利其他状况    专有建筑面积（套内面积）：68.70 平方米             专有建筑面积（套内面积）：17,594.97 平方米                 所在楼层（名义层）：1 层                       所在楼层（名义层）：1 层                业务编号：20180431100637                 业务编号：201803231100454    附记            土地用途为物流仓储用地                         土地用途为物流仓储用地   登记机构         重庆市国土资源和房屋管理局                       重庆市国土资源和房屋管理局   登记日期             2018 年 04 月 11 日                    2018 年 03 月 27 日 不动产权证书号   渝（2018）巴南区不动产权第 000257447 号         渝（2018）巴南区不动产权第 000308859 号   权利人           重庆普南仓储服务有限公司                        重庆普南仓储服务有限公司   共有情况                 单独所有                                单独所有    座落     巴南区南彭公路物流基地东城大道 33 号 B-6            巴南区南彭公路物流基地东城大道 33 号 B-7  不动产单元号     500113 009254 GB00015 F00120001     500113 009254 GB00015 F00130003   权利类型        国有建设用地使用权/房屋所有权                     国有建设用地使用权/房屋所有权   权利性质                   出让                                  出让    用途                仓储用地/工业                             仓储用地/其他              共有宗地面积：377,003.00 平方米               共有宗地面积：377,003.00 平方米    面积               房屋建筑面积：20,882.82 平方米                房屋建筑面积：8,758.36 平方米   使用期限     国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止         国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止                                                  营业执照：915001135842666371              营业执照：915001135842666371                房屋机构：钢筋混凝土结构                     房屋机构：钢结构                  专有建筑面积（套内面积）：8,758.36 平方米  权利其他状况   专有建筑面积（套内面积）：20,882.82 平方米               所在楼层（名义层）：1-6 层                 所在楼层（名义层）：1 层                      业务编号：201804031100665                业务编号：201803211100407           该房屋用途第 1 层为其他，2-6 层为集体宿舍。                                                  该房为配套修建的集体宿舍、食堂。    附记            土地用途为物流仓储用地                         土地用途为物流仓储用地   登记机构         重庆市国土资源和房屋管理局                       重庆市国土资源和房屋管理局   登记日期             2018 年 03 月 27 日                    2018 年 04 月 11 日 不动产权证书号   渝（2018）巴南区不动产权第 000270515 号         渝（2018）巴南区不动产权第 000270851 号   权利人           重庆普南仓储服务有限公司                        重庆普南仓储服务有限公司   共有情况                 单独所有                                单独所有    座落     巴南区南彭公路物流基地东城大道 33 号 B-9            巴南区南彭公路物流基地东城大道 33 号门卫 3  不动产单元号     500113 009254 GB00015 F00140001     500113 009254 GB00015 F00150001   权利类型        国有建设用地使用权/房屋所有权                     国有建设用地使用权/房屋所有权   权利性质                   出让                                  出让    用途              仓储用地/集体宿舍                             仓储用地/其他              共有宗地面积：377,003.00 平方米               共有宗地面积：377,003.00 平方米    面积               房屋建筑面积：8,077.79 平方米                  房屋建筑面积：74.36 平方米 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                       56     使用期限          国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止                国有建设用地使用权 2063 年 02 月 27 日止                         营业执照：915001135842666371                  营业执照：915001135842666371                           房屋机构：钢筋混凝土结构                              房屋机构：钢筋混凝土结构  权利其他状况           专有建筑面积（套内面积）：8,077.79 平方米                  专有建筑面积（套内面积）：74.36 平方米                 所在楼层（名义层）：1、2、3、4、5、6、7、8 层                         所在楼层（名义层）：1 层                          业务编号：201803231100861                      业务编号：201803231100963      附记                    土地用途为物流仓储用地                                  土地用途为物流仓储用地     登记机构                 重庆市国土资源和房屋管理局                             重庆市国土资源和房屋管理局     登记日期                     2018 年 03 月 27 日                            2018 年 03 月 27 日 根据估价委托人提供的《项目情况说明》                  ，截至价值时点，估价对象 10 出租率为 75.18%，估价对象 10 不存在抵押及其他优先受偿权。 除此之外，未发现估价对象 10 有其他他项权利。 根据估价委托人提供的资料及估价人员查询，估价对象 10 不属于依法公告列入征收、征用范围，也不 属于依法查封、采取财产保全措施或者受其他形式限制。估价人员未发现估价对象 10 有所有权不明确 或者归属有争议的情况。估价对象 10 属于法律、行政法规规定可以抵押或者作为出资、转让的财产。 (三)估价对象 10 实物状况            名称                                    【普洛斯（重庆）城市配送物流中心】           面积（平方米）                                          377,003.00 土            四至                       东临华南路，西临东城大道南段，南临环道路东段，北临桂花坪路 地            形状                                         较规则四边形 实            地形地势                                            地势较平坦 物 状          地质条件                                 地基承载力及稳定性较好，适合作为建设用地。 况          土壤状况                                         土壤未受污染 描                            宗地外已达“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地红线内场地平整且地上 述         基础设施完备程度                                                         已建成房屋。            开发程度                                  宗地上已开发建设，建有多栋建筑物。             建筑面积         可租赁面积          建筑     名称                                                         设施设备及装修状况描述             (平方米)        （平方米）          结构  A1 仓库      12,581.76   12,564.06        钢                                                  防火等级：丙二类；  A2 仓库      13,195.41   13,195.38        钢                                                  净高：9 米；  A3 仓库      13,195.41   13,195.38        钢       地面荷载：3.0 吨/平方米；  A4 仓库      12,578.36   12,564.06        钢       室内地面：金刚砂地坪；                                                  消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；  A5 仓库      14,573.42   13,874.70        钢                                                  附属设施：配备室外 6 米宽简易雨棚，单向升降式装卸平台。  A6 仓库      13,874.74   13,874.70        钢 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                                       57             建筑面积        可租赁面积           建筑   名称                                                       设施设备及装修状况描述             (平方米)       （平方米）           结构  B1 仓库     15,474.47    15,081.43        钢                                                防火等级：丙二类；  B2 仓库     21,067.87    21,064.00        钢                                                净高：9 米；  B3 仓库     18,406.46    18,406.46        钢     地面荷载：3.0 吨/平方米；  B4 仓库     19,072.60    19,072.60        钢     室内地面：金刚砂地坪；                                                消防系统：消防喷淋系统、消防栓系统、消防报警系统；  B5 仓库     17,594.97    17,662.00        钢                                                附属设施：配备室外 6 米宽简易雨棚，单向升降式装卸平台。  B6 仓库     20,882.82    21,008.00        钢  B7 仓库      8,758.36    8,276.00        钢混     集体宿舍、食堂。  B9 仓库      8,077.79    7,359.00        钢混     集体宿舍、食堂。   门卫 1       32.08           -          钢混     门卫   门卫 2       30.25           -          钢混     门卫   门卫 3       74.36           -          钢混     门卫   门卫 4       68.70           -          钢混     门卫   合计       209,539.83   207,197.77       -     - 根据估价委托人提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象 10 于价值时点主体结构完好，外观无 明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 估价对象实际土地开发程度已达到宗地内外“五通”。估价对象 10 建筑物整体规划及设计合理，能够满 足经营使用需要，已达到仓储物流用房经营使用的基本条件。 (四)估价对象 10 区位状况                                  南彭公路物流基地东城大道 196 号、巴南区               座落                     南彭公路物流基地 31 号及 33 号         方位      巴南区  位置                                【普洛斯（重庆）城市配送物流中心】  状况             所在楼层                             整幢                  朝向      坐北朝南          与重要场所(设施)距离                   北距离重庆江北国际机场约公 50 里，距重庆东区站约 25 公里。                                  靠近渝湘高速、渝黔高速、内环高速、绕城高速等，属于交通主干道，车流量较大，             道路状况                                                        道路状况较好。  交通                           近夫子山、环道路东段路口公交车站，周边有 323、391、393、910 路等多路公交车          出入可利用交通工具  状况                                                设点经过，公共交通便捷度较好            交通管制情况                                   周边无车辆及通行时间限制            停车方便程度                             园区内设有地上停车位，停车比较方便             自然环境                                   位处重庆市巴南区，自然环境一般  环境             人文环境                       附近为仓储物流园、产业园较多，产业聚集度较好，人文环境好  状况               景观                                         无特殊景观  外部         基础设施                             “五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）  配套                          教育：重庆市实验中学(华南城校区)、公平小学等；  设施        公共服务设施            金融：中国邮政储蓄银行(重庆巴南区公平营业所)、重庆农村商业银行(巴南支行华南  状况                          城分理处)等； 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                       58                        医疗：重庆市巴南区重庆公路物流基地社区卫生服务中心、重庆工会医院等；                        休闲：巴南天堂坝矿山公园、重庆汉海海洋公园等；                        商业：重庆华盛奥特莱斯、万达广场(巴南店)等；                        各项公共服务设施齐全。 估价对象 10 位于重庆市巴南区，靠近渝湘高速、渝黔高速、内环高速、绕城高速等，交通通达性较好； 区域内物流园区众多，物流企业聚集度高，周边主要的物流园区有：百利威(重庆)国际电子商务产业园、 顺丰丰泰产业园·重庆等，物流仓储业氛围良好，估价对象 10 区位状况良好。 五、 估价对象运营情况 根据《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 4 季度报告》                                         ，截至 2024 年 12 月 园期末平均出租率为 86.37%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为 92.07%。2024 年 10 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，项目公司营业收入情况如下：                营业收入                                                            金额（元）         租金及物业管理服务费收入（元）                                   109,478,233.75               其他收入（元）                                       50,445.82                合计（元）                                      109,528,679.57 注：租金及物业管理服务费收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额。 根据估价委托人提供的资料，截至价值时点 2024 年 12 月 31 日，估价对象的租赁情况如下表所示：                          可租赁面积           已租赁面积              出租率            平均签约租金         估价对象                          （平方米）          （平方米）               （%）            （元/平方米/月）     普洛斯北京空港物流园           128,060.52     114,871.05          89.70%            71.82    普洛斯通州光机电物流园            40,530.16      39,774.11          98.13%            54.76     普洛斯广州保税物流园            43,894.50      43,894.50         100.00%            29.05      普洛斯增城物流园            112,756.93      95,408.83          84.61%            43.98      普洛斯顺德物流园            106,737.08     106,737.00         100.00%            40.96     苏州望亭普洛斯物流园            94,434.39      94,434.00         100.00%            34.71      普洛斯淀山湖物流园           181,223.10     149,319.24          82.40%            29.67   普洛斯青岛前湾港国际物流园          123,854.94      92,349.84          74.56%            29.92     普洛斯江门鹤山物流园           124,522.49     112,096.80          90.02%            30.80  普洛斯（重庆）城市配送物流中心         207,197.77     155,773.00          75.18%            15.30          合计              1,163,211.88   1,004,658.37        86.37%            35.74 注：上述出租率未考虑 2024 年 12 月 31 日后已签订租赁协议但尚未起租的面积，平均签约租金为 2024 年 12 月 31 日时点不含 税有效租金单价。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                               59 根据估价委托人提供的历史经营数据等相关资料，估价对象运营收入包括租金及物业管理服务费收入 以及其他收入，运营成本及税费包含物业管理费、保险费、增值税附加、房产税、城镇土地使用税、印 花税及资本性支出等。 估价对象从 2025 年 01 月 01 日至收益期届满，其每年运营情况如下表所示：                                                        单位：人民币/万元      年度            2025     2026     2027     2028        2029    运营净收益           35,226   37,251   39,127   41,581      43,477      年度            2030     2031     2032     2033        2034    运营净收益           45,291   47,059   49,122   50,977      53,061      年度            2035     2036     2037     2038        2039    运营净收益           54,428   56,117   57,509   59,113      60,747      年度            2040     2041     2042     2043        2044    运营净收益           62,604   64,129   65,891   67,726      69,820      年度            2045     2046     2047     2048        2049    运营净收益           71,546   73,535   75,578   77,911      79,834      年度            2050     2051     2052     2053        2054    运营净收益           82,049   84,325   86,923   89,065      87,012      年度            2055     2056     2057     2058        2059    运营净收益           80,753   77,389   56,019   28,679      29,490      年度            2060     2061     2062     2063        2064    运营净收益           27,505   26,719   27,473   19,859      10,746      年度            2065    运营净收益           1,124 注：1、上述运营净收益基于价值时点估价委托人提供的估价对象概况、租赁合同及明细表、运营成本等资料，以及本报告对于 市场租金、增长率及出租率等参数的判断，并未考虑市场或运营特殊变动的影响。上述资料及参数的变动均会带来运营收入及运 营净收益的变化。上述运营净收益仅为本报告价值时点的估值测算过程数据，不可直接作为现金流预测使用。本报告的使用者应 注意，由于未来事件及经济发展存在波动及不可预测性，预测数据与实际情况产生偏离是较难避免的，较长期的预测也受到长期 宏观及区域经济发展的影响。 六、 价值时点 依据《房地产估价委托函》，本次估价的价值时点确定为 2024 年 12 月 31 日。 七、 价值类型 本次估价结果为市场价值。 市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式 在价值时点自愿进行交易的金额。 八、 估价原则 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                        60 (一) 独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则是要求房地产估价应站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估 价利害关系人均是公平合理的价值或价格。 (二) 合法原则 遵循合法原则，要求房地产估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 (三) 最高最佳利用原则 最高最佳利用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳利用为前提进行。它是指法律上允许，技术上 可能，财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 (四) 替代原则 替代原则，要求房地产估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围 内的原则。类似房地产是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等 相同或相近的房地产。 (五) 价值时点原则 价值时点原则要求房地产估价结果应是根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。估价 不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价 人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间即是价值时点。 (六) 一致性原则 当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同类物业在同一价值时点的价值或价格进行评估时， 应采用相同的估价方法。 (七) 一贯性原则 为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或者价格进行评估，应 当采用相同的估价方法。 九、 估价依据 (一) 国家法律、法规                    （2019 年 8 月 26 日中华人民共和国主席令第 32 号公布）；                 （2019 年 8 月 26 日中华人民共和国主席令第 32 号公布）                                                   ； 布）  ；                 （2016 年 7 月 2 日中华人民共和国主席令第 46 号公布）;                                                  ；                （2001 年 8 月 15 日中华人民共和国建设部令第 96 号公布）                                                   ； 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                 61                              （1990 年 5 月 19 日中华人民共和国国 务院令第 55 号公布，根据 2020 年 11 月 29 日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修正）； (二) 技术标准                （国标 GB/T50899-2013）；                        （中房学〔2015〕4 号）；                         （证监会公告〔2020〕54 号、证监会公告〔2023〕     ；                                                （发 改投资〔2021〕958 号）               ； （发改投资〔2024〕1014 号）                  ；                                         ；                                                ；                                                  。 (三) 其他相关资料             ；             《房屋所有权证》、                     《不动产权证书》等复印件； (四) 估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料 十、 估价方法 (一) 估价方法名称 根据《房地产估价规范》           （GB/T 50291-2015）                           ，房地产估价常用方法有比较法、收益法、成本法及假设 开发法，每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。 估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查勘后，根据估价对象的特点及本身的实际 情况，遵照国家标准《房地产估价规范》、                   《房地产估价基本术语标准》、                                《上海证券交易所公开募集基础 设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）                       》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs) 业务指南第 2 号——存续业务》、                 《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                             62 指引第 6 号——年度报告》，经过反复研究和综合考虑，选取收益法作为本次估价的基本方法求取估价 对象价值。 (二) 估价方法定义 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价 对象价值或价格的方法。 公式：       ?              ?? ?=∑               ?       ?=1 (1+?? ) 式中：V——收益价值       Ai——未来第 i 年的净收益       Yi——未来第 i 年的报酬率       n——收益期（年） (三) 估价测算的主要参数/简要过程 收益法采用“全剩余寿命模式”进行评估。租约期内租金按租赁合同确定，空置及自用物业根据估价对象 区域内的市场客观租金价格确定。租约到期后首年租金为价值时点客观租金×（1+g）租约期。测算过程中 的主要参数如下表：                       土地剩余年限      市场租金        市场租金前   市场租金第 2025 年资本性支       估价对象                                                                  报酬率                        （年）     （元/平方米/月）      十年增长率   11 年增长率 出预测（万元） 普洛斯北京空港物流园             30-33 普洛斯通州光机电物流园             31 普洛斯广州保税物流园             30-32 普洛斯增城物流园               32-33 普洛斯顺德物流园                32 苏州望亭普洛斯物流园              33      16.12-69.96    0-4%    2.75%   1,200.00   7.25%-8.50% 普洛斯淀山湖物流园              35-39 普洛斯青岛前湾港国际物流 园 普洛斯江门鹤山物流园              40 普洛斯（重庆）城市配送物 流中心 备注：1、市场租金为不含税含物业管理费口径； 十一、 估价结果 估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正的估价原则，按照科学的估价程序，全面分析 了影响 估价对象价格的因素，并运用适当的估价方法，确定估价对象于价值时点 2024 年 12 月 31 日的房地产 市场价值，估价结果如下： 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                                                         63                         附   件 附件1、《房地产估价委托函》复印件 附件2、估价对象位置示意图 附件3、估价对象现状照片 附件4、估价委托人营业执照复印件 附件5、产权人营业执照复印件 附件6、估价对象权属证明文件 附件7、专业帮助情况和相关专业意见 附件8、房地产估价机构营业执照和备案证书复印件 附件9、注册房地产估价师估价资格证书复印件 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司           65                《房地产估价委托函》复印件 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司          66                    估价对象位置示意图 估价对象 1：北京市顺义区顺畅大道 15 号、16 号【普洛斯北京空港物流园】               估价对象 1：普洛斯北京空港物流园 估价对象 2：北京市通州区兴光二街 2 号【普洛斯通州光机电物流园】                     估价对象 2：普洛斯通州光机电物流园 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                     67  估价对象 3：广东省广州经济技术开发区保盈西路 12 号、5 号【普洛斯广州保税物流园】                    估价对象 3：普洛斯广州保税物流园  估价对象 4：广东省广州市增城区荔新九路 1 号【普洛斯增城物流园】                         估价对象 4：普洛斯增城物流园 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                       68  估价对象 5：广东省佛山市顺德区顺昌路 19 号、26 号【普洛斯顺德物流园】                  估价对象 5：普洛斯顺德物流园  估价对象 6：江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路 68、75 号【苏州望亭普洛斯物流园】                 估价对象 6：苏州望亭普洛斯物流园 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                         69  估价对象 7：江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路 1 号、丁家浜路 7 号【普洛斯淀山湖物流园】                    估价对象 7：普洛斯淀山湖物流园  估价对象 8：山东省青岛市前湾保税港区月湾路 5 号、7 号、8 号【普洛斯青岛前湾港国际物流  园】                         估价对象 8：普洛斯青岛前湾港国际物流园 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                          70  估价对象 9：广东省江门市鹤山市沙坪街道汇通路 2 号、6 号【普洛斯江门鹤山物流园】                    估价对象 9：普洛斯江门鹤山物流园  估价对象 10：重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号【普洛斯（重庆）城市配送物流中  心】                         估价对象 10：普洛斯（重庆）城市配送物流中心 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                             71                    估价对象现状照片 估价对象 1：北京市顺义区顺畅大道 15 号、16 号【普洛斯北京空港物流园】           一期园区入口                   一期园区门牌           一期建筑外观                   一期仓库内部           二期园区入口                   二期园区门牌           二期建筑外观          二期仓库内部 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                       72 估价对象 2：北京市通州区兴光二街 2 号【普洛斯通州光机电物流园】             B1 幢                B1 幢夹层区域             B2 幢                     B2 幢             B3 幢                     B3 幢         B1 幢地下室-设备房                  园区内 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                       73 估价对象 3：广东省广州经济技术开发区保盈西路 12 号、5 号【普洛斯广州保税物流园】            园区入口                   园区门牌            园区门牌                   仓库外观            仓库外观                   仓库内部            仓库内部                   周边道路 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                          74  估价对象 4：广东省广州市增城区荔新九路 1 号【普洛斯增城物流园】            园区入口                 仓库外观            仓库外观                 仓库外观            仓库内部                 仓库内部            园区环境                 周边道路 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                  75  估价对象 5：广东省佛山市顺德区顺昌路 19 号、26 号【普洛斯顺德物流园】            园区入口                   建筑外观            建筑外观                   仓库内部            仓库内部                   仓库内部            周边道路                   周边道路 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                      76   估价对象 6：江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路 68、75 号【苏州望亭普洛斯物流园】            园区入口                  园区门牌            建筑外观                  建筑外观            仓库内部                  办公楼外观            园区道路                  周边道路 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                          77  估价对象 7：江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路 1 号、丁家浜路 7 号【普洛斯淀山湖物流园】            园区入口                  园区门牌            建筑外观                  建筑外观            仓库内部                  仓库内部           办公楼外观                  周边道路 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                       78  估价对象 8：山东省青岛市前湾保税港区月湾路 5 号、7 号、8 号【普洛斯青岛前湾港国际物流园】            园区入口                  园区入口            建筑外观                  建筑外观            仓库内部                  仓库内部            园区道路                  周边道路 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                        79  估价对象 9：广东省江门市鹤山市沙坪街道汇通路 2 号、6 号【普洛斯江门鹤山物流园】            园区入口                 建筑外观            建筑外观                 建筑外观             月台                  仓库内部            周边道路                 周边道路 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                          80 估价对象 10：重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号【普洛斯（重庆）城市配送物流中心】            园区入口                  园区入口            建筑外观                  建筑外观            建筑外观                  仓库内部           宿舍楼外观                  周边道路 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                        81                 估价委托人营业执照复印件 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司          82                   产权人营业执照复印件 估价对象 1：北京市顺义区顺畅大道 15 号、16 号【普洛斯北京空港物流园】 估价对象 2：北京市通州区兴光二街 2 号【普洛斯通州光机电物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                     83 估价对象 3：广东省广州经济技术开发区保盈西路 12 号、5 号【普洛斯广州保税物流园】   估价对象 4：广东省广州市增城区荔新九路 1 号【普洛斯增城物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                          84  估价对象 5：广东省佛山市顺德区顺昌路 19 号、26 号【普洛斯顺德物流园】   估价对象 6：江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路 68、75 号【苏州望亭普洛斯物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                          85  估价对象 7：江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路 1 号、丁家浜路 7 号【普洛斯淀山湖物流园】  估价对象 8：山东省青岛市前湾保税港区月湾路 5 号、7 号、8 号【普洛斯青岛前湾港国际物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                        86  估价对象 9：广东省江门市鹤山市沙坪街道汇通路 2 号、6 号【普洛斯江门鹤山物流园】 估价对象 10：重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号【普洛斯（重庆）城市配送物流中心】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                          87                   估价对象权属证明文件 估价对象 1：北京市顺义区顺畅大道 15 号、16 号【普洛斯北京空港物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                     88 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   89 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   90 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   91 估价对象 2：北京市通州区兴光二街 2 号【普洛斯通州光机电物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                92 估价对象 3：广东省广州经济技术开发区保盈西路 12 号、5 号【普洛斯广州保税物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                          93 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   94 估价对象 4：广东省广州市增城区荔新九路 1 号【普洛斯增城物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                95 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   96 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   97 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   98 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   99 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   100 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   101 估价对象 5：广东省佛山市顺德区顺昌路 19 号、26 号【普洛斯顺德物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                     102 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   103 估价对象 6：江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路 68、75 号【苏州望亭普洛斯物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                        104 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   105 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   106 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   107 估价对象 7：江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路 1 号、丁家浜路 7 号【普洛斯淀山湖物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                        108 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   109 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   110 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   111 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   112 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   113 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   114 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   115 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   116 估价对象 8：山东省青岛市前湾保税港区月湾路 5 号、7 号、8 号【普洛斯青岛前湾港国际物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                         117 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   118 估价对象 9：广东省江门市鹤山市沙坪街道汇通路 2 号、6 号【普洛斯江门鹤山物流园】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                         119 估价对象 10：重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号【普洛斯（重庆）城市配送物流中心】 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                        120 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   121 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   122 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   123 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   124 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   125 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   126 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   127 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司   128                专业帮助情况和相关专业意见 本次估价过程中，估价人员接受的专业帮助情况和参考的相关专业意见情况如下表：        是否接受专业帮助         没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。        专家（单位）名称                 ——   专业   帮助         专业资质、职称                 ——   情况         专业帮助内容                  ——                           本报告没有依据相关专业意见。        是否依据专业意见        机构（专家）名称                 ——   相关   专业   意见    专业资质、职称                 ——         专业意见内容                  —— 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司                         129 北京办公室                          上海办公室                           深圳办公室                   广州办公室 北京市                            上海市                             广东省深圳市                  广东省广州市 朝阳区建国路乙 118 号                  静安区石门一路 288 号                   福田区中心四路 1 号             天河区珠江新城珠江东路 6 号 京汇大厦                           兴业太古汇                           嘉里建设广场第三座               广州周大福金融中心 28 楼 2801- 邮政编码 100022                    邮政编码 200041                     邮政编码 518048             邮政编码 510623 T +86 10 5922 1300             T +86 21 6393 3333              T +86 755 8826 6608     T +86 20 2338 8088 F +86 10 5922 3608             F +86 21 6393 3080              F +86 755 2263 8966     F +86 20 2338 8118 成都办公室                          香港办公室                           澳门办公室                   臻量研发中心 四川省成都市                         香港特别行政区                         澳门特别行政区                 上海市 红星路 3 段 1 号                    英皇道 979 号                       澳门南湾湖 5A 段              静安区石门一路 288 号 成都国际金融中心                       太古坊一座                           澳门财富中心                  兴业太古汇 邮政编码 610021                                                                            邮政编码 200041 T +86 28 6680 5091             T +852 2846 5000                T +853 2871 8822        T +86 21 6393 3333 F +86 28 6680 5096             F +852 2169 6001                F +853 2871 8800        F +86 21 6393 3080 关于臻量： 本报告的现金流预测及估值模型由臻量提供支持。 臻 量 平 台 - R I C S 在 中 国 指 定 的 科 技 合 作 伙 伴 ，是 仲 量 联 行 评 估 咨 询 服 务 部 自 主 研 发 的 商 业 地 产 估 值 及 现 金 流 解 决方案，致力于打造为投资者和地产专业人士提供数字化的商业地产估值服务。自动化搭建收益法估值模型， 提升测算效率。 Copyright ? Jones Lang LaSalle IP, Inc. 2025. All Rights Reserved.